建売住宅の仲介手数料とは？

仲介手数料は、不動産売買取引において、売主と買主の間に立って仲介する不動産会社へ支払う費用です。

買主側の不動産会社は、取引を安全・確実に行えるよう、物件情報の提供や内覧対応、取引条件の調整、売買契約や重要事項説明の作成、住宅ローンのサポートなど、決済・引渡までサポートします。仲介手数料はこういった不動産会社の業務に対して支払う費用です。

また、仲介手数料は、売買契約成立の対価として発生する報酬です。そのため仲介を依頼したとしても売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。　

建売住宅の仲介手数料は取引態様をチェック

建売住宅の購入で仲介手数料が必要かは、取引態様をチェックすることが必要です。

取引態様とは、不動産取引において不動産会社がどういった立場で取引に関わるかを示すもので3つの種類があります。

不動産の表示に関する公正競争規約では、不動産会社（宅建業者）は、広告するときおよび注文を受けたときは、どういう立場で取引に関与しているかを明示する義務を定めています。

そのため建売住宅の広告で取引態様を確認することが可能です。広告内容のどこかに「媒介（仲介）」「売主」あるいは「代理」といった文言が記載されているはずです。分からなければ不動産会社に確認しましょう。

建売住宅の仲介手数料は売主物件なら0円

建売住宅の購入にあたって、取引態様が「売主」つまり売主物件である場合、仲介手数料は必要ありません。

仲介手数料は、売主と買主の間に入って売買契約を成立させる業務に対する報酬です。そのため、売主と買主が直接取引する売主物件では、仲介手数料は発生しないということになります。

建売住宅などの新築一戸建てや分譲地を開発して販売するハウスメーカーを売主として、直接購入する場合は仲介手数料がかかりません。

仲介物件の建売住宅は仲介手数料が発生する

建売住宅でも、取引態様が「媒介」となっている場合があり、この場合仲介手数料が発生します。

建売住宅の販売において、売主の住宅会社や不動産会社が直接販売するのではなく、販売を媒介（仲介）する会社が別にある場合も少なくありません。

売主と同じ住宅会社のグループ会社が販売しているケースや提携する不動産会社に販売を任せているケースなどです。

新築当初は自ら売主として販売活動を行うものの、なかなか売れない、反響が少ない場合などに、不動産会社の販売網を活用して売却するために販売を任せる場合もあります。

仲介物件の建売住宅でも仲介手数料が無料の場合もある

また、取引態様が「媒介（仲介）」となっている建売住宅でも仲介手数料がかからない場合もあります。

不動産会社のホームページや広告などで、新築住宅の「仲介手数料無料」と訴求している会社を目にしたことがあるのではないでしょうか。

なぜ不動産会社が仲介手数料を無料にできるのか？これは、新築一戸建てを取り扱う不動産会社が、売主の住宅会社から仲介手数料を受け取ることができるためです。

日本の不動産取引では、売主と買主を同時に仲介する取引（両手仲介）が認められています。両手取引が成立した場合、仲介する不動産会社は売主と買主両方から仲介手数料を受け取れます。

このとき、集客面や成約率を上げるために、買主側の仲介手数料を無料にしている不動産会社があるわけです。

仲介手数料が不要な売主物件のメリット・デメリット

では、仲介手数料が不要な売主物件には、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。それぞれ解説します。

売主物件のメリット

売主物件は不動産会社を介さず、売主と直接取引するため仲介手数料がかかりません。住宅を購入する際の諸費用に占める割合も大きい仲介手数料がかからない点はメリットといえます。

また、仲介手数料がかからないことは、住宅ローンを借入する際にも有利に働くことがあります。

例えば、フラット35やその他一部の金融機関では、融資率によって住宅ローンの適用金利が変わります。融資率とは、物件価格に対して住宅ローン借入金額が占める割合です。

フラット35の場合、融資率が9割以下か9割超えかで適用金利が次のように変わります（2024年5月金利）。

※フラット35の借入期間21年以上35年以下の場合

融資率が9割以下か否かで、住宅ローンの適用金利が年0.110％違います。

例えば、物件価格4,000万円の場合、融資率を9割以下に抑えるためには、住宅ローンの借入金額は3,600万円（4,000万円×9割）以下に抑える必要があります。

この場合、自己資金として、頭金400万円（4,000万円－3,600万円）に加え、仲介手数料や住宅ローン事務手数料、登記費用などの諸費用を準備することが必要です。

このとき、仲介手数料が無料であれば諸費用を抑えられ、準備しなければならない自己資金も抑えやすくなります。

その結果、融資率を下げることができれば、より有利な金利で住宅ローンを借りられる場合があるということです。

また、物件の情報を把握している売主と直接取引するメリットもあります。

売主は建売住宅の構造や内外装の仕様、設備など、その物件に関する情報を詳細に把握しているため、疑問点があった場合にも正確な回答を早く得やすいといます。

購入後の保証やアフターサービスや内覧時に気になる箇所があった場合の対応についても、第三者を介さずに直接やりとりできることで、より確実な回答を得やすく安心です。

このように売主と早く、確実にコミュニケーションがとりやすい点はメリットといえます。

参照：住宅金融支援機構｜フラット35金利情報

売主物件のデメリット

仲介手数料がかからない売主物件ですが、デメリットも考えられます。

売主物件は、売主が所有し販売する物件に限られるため、物件選びの選択肢が限られます。

住宅購入は、住宅のさまざまな条件を比較・検討し判断することが大切です。そのためには、より多くの選択肢から物件探しをすることが必要であり、売主物件に限定することで、希望条件に合う物件が見つかりにくくなる点はデメリットといえるでしょう。

また、売主物件の場合、売主と直接、価格や条件交渉する必要があります。

価格を下げて欲しい、引渡し時期を調整して欲しいなどの交渉をする場合、仲介物件であれば、仲介する不動産会社を通じてすることが可能です。

交渉する金額や交渉内容が妥当なものかについても、仲介する不動産会社から客観的なアドバイスを受けられる可能性もあります。

売主物件の場合、不動産取引のプロである住宅会社や不動産会社と自分の判断ですべて交渉しなければなりません。特に、交渉が苦手、交渉内容に自信がない人にとっては、不動産会社のサポートが受けられない点はデメリットとなる可能性があります。

仲介手数料が必要な仲介物件のメリット・デメリット

一方で仲介手数料が必要な仲介物件には、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。それぞれ解説します。

仲介物件のメリット

仲介物件のメリットは、売主物件と比べ物件の選択肢が多いことです。

選択肢が多いほど希望条件に近い物件に出会いやすく、相場を把握しやすくなるため販売価格に対して正しい判断をしやすくなるでしょう。

また、複数の新築一戸建てを比較するなかで、物件選びのポイントをつかめたり、優先順位が定まってくることがあります。

手続き的にも、仲介物件の場合、不動産会社が間に入りますので、経験豊富な担当であれば住宅会社の特徴や強みなどを教えてもらえる場合もあり、客観的な助言を得やすいといえます。

仲介物件の場合、以下のような不動産会社のサポートを受けられます。

• 物件情報の提供
• 物件の内覧案内
• 売主との価格・条件交渉のサポート
• 住宅ローン・火災保険商品の紹介・手続きのサポート
• 売買契約から引渡しまでのサポート　など

住宅ローン選びは自分で進めることも可能です。とはいえ、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなどの資格保有者からサポートを受ける選択肢もあります。

仲介物件のデメリット

仲介物件のデメリットは、売主物件と異なり仲介手数料がかかる点です。物件価格によって100万円を超えることもありますので、住宅購入の諸費用のなかでも大きな出費といえます。

また、仲介物件の場合、売主への質問や確認もすべて仲介会社を通じて行います。物件の状況を詳細に把握している売主と直接やりとりするより、手間や時間がかかると感じる人もいるかもしれません。なお、前述のとおり、仲介物件でも仲介手数料がかからない場合もあります。

建売住宅の購入にかかる仲介手数料の相場と計算方法

ここでは仲介手数料の計算方法と相場について解説します。

仲介手数料の額については、宅地建物取引業法で上限が規定されています（宅地建物取引業法46条）。

多くの不動産会社では、仲介手数料を上限額としています。

仲介手数料は売買契約成立に対する報酬ですので、売買契約が成立した時点で不動産会社は仲介手数料を全額請求する権利が発生します。

ただ、多くの不動産会社では、売買契約時に仲介手数料の半額、物件の引渡し時に残りの半額を請求するケースが多いようです。

建売住宅の仲介手数料は値引きできる？払いたくない場合は？

では、建売住宅の仲介手数料は値引きできるのでしょうか？

仲介手数料について値引き交渉は可能です。仲介手数料の上限について法律上の規定はありますが、その他の決まりはありません。そのため仲介手数料は、不動産会社によって法律の範囲内で自由に設定することが可能ですので、取引時の状況に応じて交渉が通る可能性はあります。

例えば、売主の住宅会社が幅広く不動産会社に販売を任せている場合に、需要が高く売れやすい物件だと他の不動産会社に先駆けて早く取引を成立させたいケースもあるでしょう。そういった場合、早期に取引を成立させるために仲介手数料の値引き交渉が通ることもあります。

ただし、仲介手数料を決めるのは不動産会社です。値引き交渉ができても、必ずしも通るわけではありません。

建売住宅の仲介手数料は高い？諸費用に占める割合

建売住宅を購入する場合、さまざまな諸費用がかかりますが、仲介手数料はどれくらいの割合を占めているのでしょうか。具体的な事例でシミュレーションしながら解説します。

建売住宅を購入する際の諸費用としては以下のようなものがあります。

• 印紙税（印紙代）
• 住宅ローン事務手数料・保証料
• 登記費用
• 火災保険料・地震保険料
• 仲介手数料

印紙税は、売買契約書や住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約）など課税文書を作成するときにかかる税金です。ネット銀行など住宅ローン契約手続きを電子契約で締結する場合、印紙税はかかりません。印紙税額は、契約金額によって税額が規定されています。

住宅ローンを借入する際にかかる費用として事務手数料や保証料があります。融資事務手数料だけの場合や事務手数料と保証料がかかる場合など、金融機関によって異なります。融資事務手数料だけの場合、借入金額の2.2％（税込）としている金融機関が多い傾向です。

登記費用は、建売住宅の所有権の保存・移転登記や住宅ローン借入に伴う金融機関の抵当権を設定するためにかかる費用です。

登記費用として、登記するときにかかる登録免許税という税金のほか、通常登記手続きを依頼する司法書士に対して報酬が必要となります。税金部分は変わりませんが、報酬は依頼する司法書士で変わります。

火災保険料・地震保険料は年払いなども可能ですが、5年分を一括で支払うことで長期割引によって保険料を抑えることが可能です。

一例として、4,000万円の建売住宅を3,500万円の住宅ローンを借入した場合の諸費用をシミュレーションします。登記費用や火災保険料は目安の金額としてお考えください。

※住宅ローンの金銭消費貸借契約にかかる印紙代はかからない前提

参照：国税庁｜印紙税額の一覧表

諸費用を合計すると、約275〜300万円程度です。このうち仲介手数料（138万6千円）は約半分を占め、諸費用に占める割合がもっとも高い費用といえます。

ハウスドゥの新築・デザイン住宅SHIROは、洗練されたデザインと機能的で暮らしやすい間取りにこだわった新しい建売住宅です。

SHIROの建売住宅では、予算の範囲内でカスタマイズができるため資金計画が分かりやすくなっています。

また、原則として仲介手数料はかからず、注文住宅と異なり、土地、建物を一括管理しているため住宅ローンなどの諸費用も抑えやすくなっています。

お気軽にご相談・お問い合わせください。

まとめ：建売住宅の仲介手数料の仕組みは不動産会社の立ち位置で決まる

建売住宅における仲介手数料は、基本的には取引の態様、つまり不動産会社の立ち位置によって決まります。「媒介」あるいは「仲介」となっている場合、基本的に仲介手数料はかかりますが、不動産会社や物件によって買主の仲介手数料を無料としている場合もあります。

物件探しをするときは、取引態様もしっかりと確認しながら進めましょう。

ただし、仲介手数料の負担は小さくありませんが、無料にこだわり過ぎると物件探しの選択肢が絞られ、希望する物件が見つからない可能性があります。仲介手数料にこだわるばかりに住宅購入が進まないとなると本末転倒です。

ぜひ本記事を参考に建売住宅の仲介手数料をおさえて、物件を決定してください。

SHIROの建売住宅では、仲介手数料はかからず、また物件や契約時の条件によっては住宅ローンなどの諸費用も抑えやすくなっています。

経済性が高い住宅をお探しでしたら、SHIROの物件も候補に入れてみてはいかがでしょうか？