2,000万円の建売住宅にかかる諸費用は？資金計画の立て方を解説

2,000万円の建売住宅の諸費用は100〜200万円程度

建売住宅を購入する際は、住宅本体の代金以外に仲介手数料や税金などの諸費用がかかります。諸費用は、購入時に現金でまとめて支払うのが原則です。
正確な金額は不動産会社に見積もりを依頼して確認する必要がありますが、目安としては住宅の販売価格の5％〜10％ほどになります。
つまり、2,000万円の建売住宅の場合、諸費用は100万円〜200万円ほどです。
建売住宅は購入申し込みから引き渡しまで早くて1ヵ月かからないこともあるため、事前に資金を準備してから購入手続きを進めましょう。
なお、諸費用ではありませんが、購入時には別途手付金も現金で支払う必要があります。詳しくは「売買契約時に支払う諸費用」の章で解説します。

建売住宅の諸費用は3回に分けて支払う

建売住宅の購入手続きを進めるなかで、諸費用は以下3回のタイミングに分けて支払います。

1. 売買契約時に支払う諸費用
2. 住宅ローン利用時に支払う諸費用
3. 引き渡し時に支払う諸費用

それぞれ具体的な金額と内訳を見ていきましょう。

売買契約時に支払う諸費用

建売住宅を購入するには、売買契約の手続きが必要です。契約時に支払う諸費用は、基本的に印紙税のみになります。

印紙税とは、売買契約書のような課税文書を作成する際にかかる税金です。契約金額により税額が決まり、2,000万円前後の物件を購入する際は1万円が課されます。
ただし、売買契約時には手付金を支払うため、まとまった現金がなければいけません。手付金とは、安易に契約が解除されないように代金の一部をあらかじめ売主が預かるお金です。
目安としては代金の5％〜10％が必要なため、2,000万円の物件の場合は契約日までに100万円〜200万円ほど用意しておきましょう。
なお、手付金は最終的に代金の支払いに充てられるお金であり、諸費用のように本体代金にプラスしてかかる費用ではありません。
例えば、手付金を100万円支払う場合、引き渡しの際に支払う代金は「2,000万円ー100万円＝1,900万円」です。実際は住宅ローンを組むため、1,900万円が住宅ローンの借入金額になります。

参照
国税庁｜印紙税額の一覧表
国税庁｜印紙税の軽減措置

住宅ローン利用時に支払う諸費用

建売住宅の代金2,000万円を支払うために、住宅ローンを組む方が大半でしょう。住宅ローンの申し込みの際や融資を実行する際に、以下の諸費用が必要になります。

住宅ローンを利用するには「金銭消費賃借契約書」と呼ばれる契約書を交わす必要があるため、印紙税がかかります。契約日に支払うことができるように、現金を持参しましょう。
ただし、ネット銀行で電子契約を交わす場合、印紙税は不要です。
住宅ローンの事務手数料と保証料は、金融機関に支払う手数料です。保証料は、金利に上乗せされるタイプの場合は諸費用として準備する必要はありません。
抵当権とは、融資した資金を返済できなくなった場合に備え、金融機関が住宅に対して設定する権利です。つまり、住宅ローンを完済するまで住宅が担保になります。
法務局へ届け出る登記手続きが必要になり、登録免許税と呼ばれる税金と、手続きを代行する司法書士への報酬の費用がかかります。
また、担保となる住宅が損傷する事態に備えて、火災保険や地震保険への加入が必須条件となる場合がほとんどです。住宅ローンの手続きの際にまとめて保険料も支払います。
住宅ローン利用時に必要な諸費用は、合計で約40万円〜135万円ほどになります。印紙税以外は融資実行日に支払うため、事前に準備しておきましょう。
融資実行日は引き渡し日に合わせることが多く、手続きの際は不動産会社の担当者や司法書士が金融機関まで同行して立ち会います。
書類の準備や当日の支払い手続きはサポートを受けながら進められるため、安心してください。

参照
国税庁｜印紙税額の一覧表
財務省｜登録免許税の概要
国税庁｜登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

引き渡し時に支払う諸費用

建売住宅の引き渡しを受ける際に、残りの諸費用を支払います。諸費用の内訳は、以下のとおりです。

引き渡し前の建売住宅は不動産会社が所有者となっているため、引き渡す際に所有権の移転登記が必要になります。抵当権の登記と同様に、登録免許税と司法書士への報酬の費用を準備しましょう。
また、住宅の所有者になると、固定資産税と都市計画税が課されます。
購入した年度の税金は不動産会社がまとめて納めているため、引き渡し後の負担分を日割りで計算して支払います。
不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を購入した際に課される税金です。不動産の評価額に応じて税額が決まりますが、控除を適用すれば2,000万円前後の物件では非課税になることがほとんどです。
仲介手数料は、不動産会社によって金額が異なります。
法律により以下の計算式で求める金額を超えてはいけないと定められているため、2,000万円の物件を購入する際は最大でも約73万円準備しておけば良いでしょう。

• 仲介手数料の上限額＝建売住宅の販売価格 × 3％＋6万円＋消費税

まとめると、引き渡しの際には約10万円〜110万円の現金が必要です。
なお、不動産会社によっては売買契約時に仲介手数料の半額を支払うこともあります。契約直前に困らないように、事前に支払いのタイミングを確認しておくことをおすすめします。

参考：
e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法｜第46条（報酬）
国土交通省｜告示1155号報酬の額
国税庁｜登録免許税の税額表
総務省｜固定資産税
総務省｜不動産取得税

2,000万円の建売住宅は諸費用込みでローンを組める？

諸費用は100万円単位の金額になるため、現金で用意するのが難しい場合もあるでしょう。対策としては、建売住宅の代金の2,000万円と一緒に諸費用もローンに組み込む方法があります。
ただし、ローンを利用するための条件や気をつけるべき点があるため、本章で確認しておきましょう。

目安として年収400万円以上が条件

諸費用も含めた金額でローンを組む場合、担保となる建売住宅の資産価値よりも借入金額の方が大きい「オーバーローン」と呼ばれる状態になります。
金融機関にとってオーバーローンはリスクが高いため、そもそも受け付けていないことも少なくありません。しかし、一部の金融機関では利用できる場合があります。
利用するには審査を受ける必要があり、特に「返済負担率」がポイントになることが多いです。返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を指します。
金融機関により基準は異なりますが、融資を受ける目安は返済負担率が20％〜25％以下になることです。
仮に諸費用込みで2,200万円のローンを組む場合、年収は350万円〜450万円ほど必要になります。特に、年収400万円を超えるかどうかを重点的に見る金融機関が多い印象です。
年齢や他社でのローンの利用の有無なども含めて総合的に審査されますが、ひとつの目安にしてみてください。
なお、大手都市銀行よりもネット銀行の方が審査基準がゆるやかな傾向があります。不安な方は複数の金融機関に事前審査を申し込むと良いでしょう。

参照：住宅金融普及協会｜返済負担率の計算

諸費用込みでローンを組んだ場合の返済シミュレーション

具体的にイメージするために、以下の条件で月々のローンの返済額をシミュレーションしてみましょう。

【計算条件】

• 建売住宅の価格：2,000万円
• 諸費用の金額：200万円
• 借入金額：2,200万円（諸費用を組み込む）
• 借入金利：固定金利1.8％
• 返済期間：35年
• ボーナス返済なし

この場合、月々の返済額は約71,000円、返済総額は約2,970万円になります。
同じ条件で諸費用を含めず2,000万円のみ借りる場合、月々の返済額は約64,000円、返済総額は約2,700万円です。
諸費用をローンに組み込むかどうかで、毎月の返済額が約7,000円変わります。また、金利がかかるため、総額で約70万円分ほど支払い金額が増えることがわかります。
諸費用をローンに組み込むことで購入時の負担は減りますが、このように毎月の返済負担が増える点に注意しましょう。

諸費用を払えない場合は減らすことを検討する

ここまでご紹介したように、諸費用込みのローンは確実に融資がおりるとは限らず、月々の返済負担も増えます。
現金を準備するのが難しく諸費用を払えない場合は、諸費用そのものの金額を減らすことを検討してみてください。
登記手続きの費用や税金の金額を減らすことは難しいですが、仲介手数料と住宅ローン関連の手数料、火災保険料は減らす余地があります。
仲介手数料は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社を比較してみましょう。仲介手数料無料キャンペーンなどを実施している会社を選べば、大きく諸費用を削減できます。
また、住宅ローン関連の手数料は金融機関により異なるため、できるだけ負担の小さいところを探してみましょう。
火災保険料は、補償内容を見直すことで金額を抑えられる可能性が高いです。
例えば、日常生活で他人の物を壊した際などに適用する「個人賠償責任特約」が含まれていることがありますが、クレジットカードなどで近い内容の保険に加入している場合は、火災保険から外してしまっても問題ないケースが多いです。
建売住宅の購入時には必要な手続きや書類が多く見落としやすいため、事前に契約書の写しを受け取っておき、落ち着いて確認することをおすすめします。

2,000万円の建売住宅の資金計画はどう立てる？

ここまでご紹介した諸費用の相場を踏まえて、具体的に2,000万円の建売住宅を購入する場合の資金計画を考えてみましょう。
本章では、実際に住宅を購入して住み始めるために必要な予算を解説します。

建売住宅の代金と諸費用以外にも資金は必要

建売住宅の購入に必要な資金の目安は、まとめると以下のとおりです。

• 現金：手付金100万円〜200万円＋諸費用100万円〜200万円
• 住宅ローンの借入金：1,800万円〜1,900万円

上記に加えて、売買契約に含まれていないものを購入したり手配したりする必要があります。例えば、以下のような内容が挙げられます。

いずれも生活を始めるために欠かせないため、追加で75万円〜150万円程度の予算が必要です。
2,000万円の建売住宅を購入するには、500万円前後の貯蓄を目標にすると良いでしょう。

入居後の維持費の目安

建売住宅の引き渡しを受けてからスムーズに新生活を始めるためにも、入居後に必要な維持費を把握しておきましょう。主な維持費の内訳は以下のとおりです。

固定資産税・都市計画税については、引き渡しの翌年の4月〜6月ごろに最初の納付書が届きます。税額は建売住宅の評価額に1.4％をかけた金額で、毎年納税が必要です。
また、建物の外壁や水まわり設備は年数とともに劣化が進み、メンテナンスや更新が必要になります。
直前に資金を準備するのは大変なため、毎年定額を積み立てておきましょう。30年住み続ける間にかかる修繕費の総額は、約600万円〜800万円が相場です。
合計で、年間40万円〜50万円ほどの維持費を想定しておきましょう。

参照：総務省｜固定資産税

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まとめ｜2,000万円の建売住宅を買うなら諸費用も考えよう

2,000万円の建売住宅を購入する場合、諸費用は100万円〜200万円が目安です。
売買契約時・住宅ローンの利用時・引き渡し時の3回に分けて支払うため、事前に現金を用意しておきましょう。
現金で払えない場合は、諸費用込みでローンを組むことも可能です。
ただし、利用できる金融機関が限られており、年収などを厳しい基準で審査されるため、必ず融資を受けられるとは限りません。
月々の返済負担も増えるため、できる限り自己資金で準備することをおすすめします。
実際に入居するための引越し費用なども含めると、500万円ほどを目標に貯蓄しておくと良いでしょう。
ぜひ本記事を参考にして、マイホームの購入計画を進めてみてください。