新築を購入して後悔...売りたい理由と高く売る解決策を紹介

新築購入の後悔でもう売りたいとなる7つの理由

はじめに、「購入したばかりの家を売りたい」となってしまう理由について解説していきます。

1. 間取りの使いづらさに気づく
2. いざ生活すると動線が良くない
3. 日当たり・風通しが悪い
4. 想像以上に生活の利便性が低い
5. 近隣トラブル・周辺環境が合わない
6. ライフスタイルの変化で住みづらい
7. 毎月の住宅ローン返済の負担が大きい

間取りの使いづらさに気づく

モデルルームや図面では気づかなかった、間取りの使いづらさに気づくケースです。

広めにリビングを設計したものの「空間が間延びする」「活用できないデッドスペースが生じる」などが挙げられます。開放的なリビングを計画したところ、想像以上に冷暖房の効きが悪く光熱費が膨らむこともあります。

また、居室の広さを優先し過ぎて収納量が不足すると、新築なのに物が片付かず、いつも雑然とした部屋となってしまうこともあります。

このように後悔してしまう原因としては、以下のものがあります。

• 家族の生活・家事のスタイルが可視化できていない
• 間取りを決めるときに家具や家電の配置・サイズを考慮しきれていない
• 光熱費などのランニングコストへの影響を考えていない

いざ生活すると動線が良くない

生活を始めて動線の悪さに気づくことがあります。

• 洗濯場所と物干し場までが遠い、階段移動の負担が大きい
• キッチンを広くとったものの作業効率が悪い
• 朝、出かける時間帯に廊下ですれ違い渋滞が発生
• 家事動線上、収納の位置が悪く使いづらい　

原因としては、設計段階で家事の流れや買い物・外出先から帰ってきたときの動きを落とし込めていないことが考えられます。

日当たり・風通しが悪い

日当たりは、季節や時間帯によって変わるため、住んでから気づくこともあります。

注文住宅では、実際の日当たりや風通しを確認できないことも要因として考えられます。

• 日中でも照明が必要で電気代がかさむ
• 湿気と結露でカビが発生しやすい
• 風通しが悪く空気がこもる

後悔する原因として、以下のものがあります。

• 周辺の建物の影響を考えていない
• 時間帯や季節で変わることを考慮していない
• 風通しの観点から開口部の位置を意識していない
• 敷地選びが間違っていた（旗竿地（※）や狭小敷地）

旗竿地や狭小地が必ずしも日当たりや風通しが悪いわけではありませんが、住宅が密集する地域に多く、隣接する建物の影響を受けやすいといえます。

※旗竿地とは、道路から細長い通路の先に広い敷地が広がっている形状の敷地

想像以上に生活の利便性が低い

新築住宅を購入したものの、生活利便性の面で後悔することもあります。

特に、これまで住んだことのない地域で購入する場合、通勤・通学にかかる時間、乗り換えの利便性、買い物や子育て、医療などを確認しないと不便さを実感する可能性があります。

• 実際に歩くと信号や坂道で想定以上の時間がかかる
• 近隣のスーパーの品ぞろえが悪い、営業時間が短い
• 公園や医療機関が少ない
• 治安が悪く、子育てに不安を感じる

建物のデザインや間取りにばかり目がいってしまい、実際の生活を具体的にイメージしていなかったという場合もあります。

また、都市部での生活より多少利便性は落ちても自然環境が多く、子育てしやすい郊外がいいと思っても、日々の生活の負担が積み重なると後悔することもあるでしょう。

こうした後悔の背景には、マイホーム購入の優先順位が明確になっていないことも挙げられます。

治安については、実際に時間帯を変えて現地をチェックすること、地域の口コミや自治体の統計（犯罪件数や待機児童数など）を確認することが大切です。

近隣トラブル・周辺環境が合わない

近隣トラブルや地域の環境が合わず後悔することもあります。

たとえば、以下のような点が挙げられます。

• 騒音・ペット・ゴミ出し・違法駐車などの迷惑行為
• 近隣住民との相性が悪い
• ママさんのコミュニティが形成されていて馴染めない
• 自治会・地域コミュニティへの参加が事実上義務化されているなど

特に、初めて住む地域では、自治会の活動状況や地域コミュニティ、住民層、地域の雰囲気などをしっかりと確認する必要があります。

また、同世代の子どもがいる世帯が多い地域では、同じ幼稚園や学校に通うことが多く、生活時間帯が重なるケースもあります。ママ友のコミュニティが形成されている場合、自分の生活スタイルに合うかどうかの検討も必要かもしれません。

できるだけ売主や地域の人に、自治会のルールや地域性、周辺住戸の情報についてヒアリングすることをおすすめします。

ライフスタイルの変化で住みづらい

購入後にライフスタイルが変化し、後悔することもあります。

急な転勤・異動により通勤ができなくなった、あるいは単身赴任で家のスペースを持て余すなどです。

また、子どもの進学に伴い、通学に長い時間がかかるケースや新居を購入したものの夫婦関係が悪くなり離婚に至るケースなどです。

予測が難しい場合もありますが、できるだけ将来のライフプランや子どもの進学などを踏まえたマイホーム購入が必要です。

毎月の住宅ローン返済の負担が大きい

住宅ローン返済負担が重すぎて後悔するケースです。

家を購入したあとは、住宅ローンの返済に加えて、固定資産税や火災保険料などの維持費が適正でなければ、家計が厳しくなる可能性があります。。

後悔する原因には、次の点が考えられます。

• 借入金額が多すぎた
• 固定資産税や火災保険料などの維持費を考えていない
• 子どもの成長や進学に合わせて支出が増えた
• 教育資金や老後資金のための貯蓄を考慮していない

金融機関から借りられる金額（借入可能額）と無理なく返済できる金額（返済可能額）は、異なります。

購入する際は、無理のない返済額を長期的な視点でシミュレーションするなど、慎重な資金計画が重要です。

新築購入で後悔している人ができる2つのこと

新築を購入し後悔したときに、取りうる選択肢について解説します。

1. 新築の売却で新しい家に住み替える
2. 新築を賃貸物件として貸し出して別の家に住む

新築の売却で新しい家に住み替える

まず、購入した家を売却して新しい家に住み替えることです。

住み替え先として、新たに新居を購入するケースと賃貸マンションに住むケースがあります。いずれにしても、住宅ローンを利用した場合、売却するには、住宅ローンの完済が必要です。

この点については、次章の「新築住宅の後悔で売りたい…知っておくべき注意点」で詳しく解説します。

新築を賃貸物件として貸し出して別の家に住む

次に、購入した家を賃貸物件として貸し出し、別の家に住む方法です。

賃貸需要が高い利便性の高い地域であれば、物件を所有しながら定期的な賃料収入を得ることができます。

また、将来売却する、あるいは自分で住むことも可能です。

ただし、新築を賃貸物件として貸し出す場合には次の点に注意が必要です。

• 住宅ローンが利用できない
• 住宅ローン減税（年末のローン残高に応じて所得税が軽減される制度）の適用が受けられなくなる
• 空き室のリスクがある
• 収益性や管理方法の検討が必要

住宅ローンは、居住用の住宅に対して低金利で融資する商品です。そのため、賃貸経営では住宅ローンは利用できず、アパートローンへの切り替えを金融機関と交渉しなければなりません。

また、賃貸経営するとしても、空き室のリスクも想定し、長期的な収益性を検討しなければなりません。

ローンがある場合は、毎月の返済額、固定資産税などの維持費の負担に対して、どれくらいの家賃収入が見込めるかしっかりとシミュレーションすることが重要です。

新築住宅の後悔で売りたい…知っておくべき注意点

購入したばかりの新築住宅でも売ることはできます。ただし、住宅ローンや税金など売却するうえで注意しなければならない点もあります。

ここでは、知っておくべき6つの注意点を解説していきます。

1. 住宅ローンは完済しなければならない
2. 新築住宅はオーバーローンする可能性がある
3. 完済できないならできるだけ繰り上げ返済する
4. ネガティブな売却理由だと価格が下がる恐れがある
5. 売却時に税金がかかる
6. 未入居の場合、3,000万円特別控除が利用できない

住宅ローンは完済しなければならない

売却するには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権とは、金融機関が融資するにあたって、契約者が万が一返済できなくなったときに、土地・建物を売却して資金を回収するための権利です。抵当権が残ったままの状態では、買い手を見つけることは難しく売却できません。

特に、購入したばかりの家は、住宅ローンの返済が進んでおらず、残高は多くなります。売却金額で住宅ローンをすべて完済できればよいですが、できなければ自己資金の準備が必要です。

そのため、新築住宅を売却する場合、まずローン残高と売却予想額を確認し、住宅ローンを完済できるかを判断する必要があります。

新築住宅はオーバーローンする可能性がある

新築住宅を売却するとしても、オーバーローンの状況に陥る可能性もあります。

オーバーローンとは、住宅ローン残高が売却価格を上回る状態です。

確かに、新築から築年数が経過していない築浅の物件は、不動産市場では流通量が少なく需要が高い傾向にあります。

ただし「売却できること」と「住宅ローンを完済できる金額で売れること」は別問題です。

中古住宅と異なり、新築住宅の価格には、新築プレミアムの価格が上乗せされた価格設定になっていることが一般的です。

新築プレミアムとは、新築物件に発生する特有の価値といえるものです。新築の場合、買い手がつきやすいうえ、売主は住宅会社や不動産会社であり、販売価格に広告費などの販売経費や利益が上乗せされています。

一方、短期間であっても一度住んだ家は中古住宅として扱われます。そのため、築浅であっても新築時の購入価格より売却価格が下がる可能性があるわけです。

たとえば、新築時に4,000万円で購入した家を半年後に売却しようとすると、3,600万円でしか売れないなどです。

多くの頭金を入れて新築を購入している場合は借入金額が少ないため、オーバーローンを避けることも可能です。

反対に、フルローン（物件価格全額を借り入れすること）や諸費用まで借り入れしている場合は、オーバーローンになる可能性があります。

オーバーローンの状態では、住宅ローンを完済できない差額分は、自己資金で補う必要があります。

新築住宅を売却するといっても、売却金額でローンを完済できない状況になりやすい点に注意が必要です。

完済できないならできるだけ繰り上げ返済する

住宅ローンを完済できない場合、すぐに売却することは難しくなります。

このとき、取れる方法の一つは、積極的に繰り上げ返済することです。繰り上げ返済によって住宅ローン残高が減り、オーバーローンを解消できる可能性があります。

多くの金融機関では、ネットで一部繰り上げ返済する場合、手数料はかかりません。すぐに売却が難しくても、売却できる状況まで繰り上げ返済を頑張るという方法もあります。

ネガティブな売却理由だと価格が下がる恐れがある

家を売却する際、買主から売却理由を聞かれることは少なくありません。

特に新築住宅の場合、購入したばかりの家を「なぜ売るんだろう？」「何か大きな欠陥や問題があるのでは？」と疑念を持たれやすくなります。

嘘をつくことはよくありませんが、ネガティブな印象を避けるため、前向きな理由に変換するなど伝え方を工夫することが求められます。

たとえば、自分にとっては駅から遠く生活利便性が悪いため売却したい場合でも、その地域で家を探す人にとってはマイナス要因ではない可能性もあります。

そのため「駅からは少し距離がありますが、その分、静かで落ち着いた環境が魅力です」「公園や自然が多く、子育て世帯には住みやすい環境です」など、メリットもしっかりと伝えることが重要です。

売却時に税金がかかる

新築住宅を売却して、譲渡所得つまり利益が発生した場合、税金がかかる点も押さえておきましょう。

譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。

取得費は、新築住宅の購入価格や購入時にかかった仲介手数料や登記費用などの費用です。

譲渡費用は、売却するためにかかった仲介手数料や登記費用などです。

なお、取得費の購入価格は、築年数の経過による減価償却分を加味して算出します。

この点、築浅の物件の場合、減価償却による価値の減少が少なく、取得費が購入価格と変わらないことがあります。その分、譲渡所得（利益）は生じにくいといえます。

未入居の場合、3,000万円特別控除が利用できない

新築住宅の売却で譲渡所得が発生し、課税対象となる場合、「3,000万円の特別控除」が利用できます。

「3,000万円の特別控除」とは、一定の条件のもと、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

ただし、以下に当てはまると適用除外になるため注意が必要です。

• 購入したものの一度も住んでいない
• 特例を適用させることだけを目的として入居したと認められる

参照：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

後悔した新築を高く売る4つの方法

ここでは、新築住宅をできるだけ高く売るための方法について解説していきます。

1. 1日でも早く売る
2. できる限り新築に近い状態にする
3. 相場を踏まえた最適な売り出し価格を設定する
4. 相見積もりで売却実績が豊富な不動産会社に依頼する

1日でも早く売る

売ると決めれば1日でも早く売ることが重要です。

築浅であるほど市場に出回る物件数は少ないため、希少性が高い分、購入者の需要が見込めます。購入希望者が競合する状況になれば、相場より高値での売却が期待できます。

一方で、築浅物件ほど年数が経過するにしたがって価格は下落しやすいため、早めに動くことが大切です。

年間を通じて、売却しやすい時期（2～3月）もありますが、築浅の物件の場合、早く動き出すことをおすすめします。

なお、未入居の状態で売却する場合、建築後1年を超えると新築住宅として売却できない点に注意が必要です。

できる限り新築に近い状態にする

築浅の物件を売却するときは、未使用感や新築と変わらない状態をアピールすることがポイントです。

そのためには、内覧時の清掃を丁寧に行うこと、細かい傷などは可能な限り補修し、できる限り新築に近い状態を維持したまま売却活動を行いましょう。

また内覧時には、次の点を買主に意識して伝えましょう。

• 住宅会社やメーカー保証が残っている
• 住宅設備や場所ごとの使用頻度・回数
• 内装材や建具などはほぼ新品と変わらないなど

不動産市場における希少性に加え、内覧時に物件の未使用感を確実に伝えることで、値引き交渉を抑えやすくなります。

相場を踏まえた最適な売り出し価格を設定する

高値での売却を狙うとしても、相場を踏まえた売り出し価格を設定することが重要です。

なぜなら、相場とかけ離れた価格設定では、反響数や問い合わせ数が減少し、無意味に販売期間が長くなるだけで逆効果になることもあるためです。

築浅であるにもかかわらず長期間売れないと「何らかの問題や欠陥があるのでは？」という評価につながり、問い合わせが減る可能性もあります。

とはいえ、築浅の物件を売却する場合、住宅ローン残高も多く、完済できる価格に設定しなければならない場合もあるでしょう。

そのため、信頼できる不動産会社のアドバイスのもとに、販売方法を含めて戦略的な価格設定が重要です。

相見積もりで売却実績が豊富な不動産会社に依頼する

売却を依頼する不動産会社は、一括査定サイトなどを活用し、複数の会社を比較して決めることが大切です。なぜなら、1社の査定結果だけでは適正な売り出し価格を判断できないこともあるためです。

特に、築浅の物件は比較対象が少なく、不動産会社によって査定価格にバラつきが生じやすい傾向にあります。

不動産会社を比較する際は、査定価格とその根拠、販売方法、担当者の実績・対応を総合的に判断しましょう。

築浅の物件は買い手が見つかりやすいため、強気の査定金額を提示する不動産会社もあるでしょう。ただし、査定金額と実際に契約する成約価格は異なります。

なぜその金額で売却できるのか、査定価格の根拠と販売方法、担当者の信頼性を含めて不動産会社を決めましょう。

新築住宅を売るときにかかる費用

新築住宅を売るとき、次の費用が必要となります。

• 仲介手数料
• 登記費用（登録免許税・司法書士手数料）
• 印紙代
• 住宅ローンの繰り上げ返済（完済）の手数料
• 譲渡所得税※利益が発生した場合

このなかで、売却時の諸費用の多くを占めるのが、仲介手数料です。仲介手数料は、買主を見つけ売買契約が成立したときの報酬として不動産会社に支払う手数料です。

仲介手数料の計算方法※速算式

4,000万円の売買価格であれば、138万6,000円（税込）となります。

登記費用は抵当権を抹消するための費用で、司法書士に依頼する場合、1万〜3万円程度の手数料がかかります。

住宅ローンの繰り上げ返済（完済）の手数料は、金融機関や窓口・インターネットの方法によって異なりますが、1万〜5万円程度です。

新築住宅を売却する際は、住宅ローンの返済以外にも、こういった諸費用を含めて資金計画を考えることが必要です。

ローンが残っているなら住み替えローンの活用がおすすめ

新築住宅を売却するには、住宅ローンを完済する必要がありますが、その際に活用できる方法として「住み替えローン」があります。

住み替えローンとは、住み替え前の住宅ローンの残債と新居の購入資金をまとめて借りられるローン商品です。

新築住宅の売却では、オーバーローンになることも少なくなく、完済する資金が準備できなければ売却を進められません。

このようなケースでも、住み替えローンを活用することで売却できる可能性があります。

ただし、住み替えローンは、新居の購入費用以上の借り入れになるため注意点もあります。

住み替えローンの注意点

• 審査が厳しい
• 通常の住宅ローンより適用金利が高い
• 旧居の売却と新居の購入を同時に進めなければならない
• 住み替え後のローンの返済負担が大きくなる可能性がある

住み替えローンは、すべての金融機関が扱っているわけではなく、融資の条件や適用金利、借入可能額をしっかりと確認して進める必要があります。

手放したい新築を売る手順5ステップ

ここでは、新築住宅を売却する手順を5ステップで解説します。

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 不動産会社と媒介契約を締結する
3. 不動産情報サイトに登録し売却活動を開始する
4. 売買契約を締結する
5. 決済・引き渡しをする

ステップ1.不動産会社に査定を依頼する

まず、売却金額の見通しを把握するために不動産会社に査定を依頼します。

査定には、簡易査定（机上査定）と訪問査定があります

簡易査定は、不動産の基本情報（床面積や築年数、住所など）から簡易的な価格を算出する方法です。

一方で、訪問査定は物件の基本情報に加え、実際に物件の状態や周辺環境を現地で調査し、価格を算出する方法です。

実際に売却活動を進めるためには、より精度の高い査定金額で進める必要があり、訪問査定を依頼しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定金額の根拠と販売方法、担当者の実績・相性をセットで比較検討しましょう。

ステップ2.不動産会社と媒介契約を締結する

依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を締結します。

媒介契約には3つの種類があり、主な違いは次のとおりです。

※レインズは、不動産会社が市場で流通する物件情報を共有するためのネットワークシステム

専任媒介契約や専属専任媒介契約と比べ、一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼でき、物件情報を拡散しやすいメリットがあります。

ただし、その一方で、複数の会社に依頼する分、不動産会社のモチベーションが上がりにくい、各社の内覧希望日時を調整しなければならないなどのデメリットがあります。

物件の需要やそれぞれの媒介契約のメリット・デメリットを理解したうえで、最適な方法を選ぶことが重要です。

ステップ3.不動産情報サイトに登録し売却活動を開始する

媒介契約を締結後、レインズやポータルサイト・不動産会社サイトへ物件情報を登録し、売却活動を開始します。

築浅の物件の場合、外観や室内が新築と変わらない点を訴求していくことが大切です。物件情報として掲載する画像の質や数、コメントの内容などにこだわり、反響数を増やせるよう不動産会社に依頼しましょう。

また、内覧時の対応も重要です。購入検討者から売却理由を聞かれたときの準備、周辺環境や学校区、買い物施設などをしっかりと伝えられるように準備しましょう。

ステップ4.売買契約を締結する

購入希望者が見つかり、売買金額・契約条件で合意できれば、売買契約を締結します。

売買契約では、買主から手付金を受領します。手付金の額は、売買金額の5～10％が一般的ですが、当事者双方の合意があればそれより少ない金額でも可能です。

築浅物件の売買契約にあたっては、新築住宅の10年保証の引き継ぎができるかも重要なポイントです。

新築住宅の10年保証とは、「住宅の構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」について、売主である建築会社や不動産会社が10年間瑕疵担保責任を負うことを定めた制度です。

新築住宅を売却する場合、この保証を買主へ引き継げるかを確認しましょう。確認すべきポイントは次の2つです。

1. 新築時の瑕疵保険の内容に所有者変更の特約があるか
2. 売主である建築会社や不動産会社の承諾を得られるか

売買契約上、中古物件の扱いであっても新築時の保証が付いていることで、売主・買主双方にメリットがあります。

ステップ5.決済・引き渡しをする

売買契約締結時に定めた日に決済・引き渡しを行います。

買主から手付金を除いた売買代金の残代金を支払ってもらうと同時に、物件を引き渡します。

このとき不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士の登記費用など、売却にかかる諸費用の精算もしますので準備が必要です。

決済・引き渡しが完了すると、基本的に、当日中に司法書士が所有権移転や抵当権抹消登記を行います。

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