土地を買う流れ7ステップ

ではまず、土地を買う流れについて解説します。

1. 物件探しの条件を整理
2. 土地探し
3. 不動産購入申込書を提出
4. 土地の売買契約締結
5. 住宅ローン本審査申込み
6. 住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）締結
7. 土地の引き渡し

ステップ1.物件探しの条件を整理

まず、希望するライフスタイルから立地や周辺環境に求める条件を整理しましょう。交通など生活の利便性を重視するか、もしくは落ち着いた住環境を優先するかで土地探しは変わります。

同時に、土地取得費用に充てられる予算を決める必要があります。予算オーバーや建築費に充てられる予算で後悔しないためにも、建物の建築費や諸費用を含めたトータルで資金計画を考えましょう。

立地によって土地の相場は変わるため、資金計画と求める立地条件の整理は同時並行で進める必要があります。

ステップ2.土地探し

予算や立地条件が決まれば、実際に土地を探していきます。

土地情報は不動産ポータルサイトで探せるほか、不動産会社やハウスメーカー、工務店を活用する方法があります。

土地探しでは、周辺環境のほか隣地や前面道路の接道状況をしっかりと確認することが重要です。また、擁壁やブロック塀がある場合は、安全性ややり替えの必要性、権利関係まで確認しましょう。

また、前面道路が私道の場合、通行や水道やガスなどインフラを引き込むための掘削許可の必要性を含めて権利関係と私道負担を確認します。

土地の形状や広さによって間取りが制約される可能性もあるため、住宅会社が決まっている場合は担当者に同行してもらうと安心です。

ステップ3.不動産購入申込書を提出

購入したい土地が見つかれば、売主に不動産購入申込書を提出します。

不動産購入申込書は、売主に対して正式に購入したい旨の意思表示をする書面です。購入金額や引き渡しの条件などの希望がある場合は、不動産購入申込書で交渉します。

不動産購入申込にあたって、住宅ローンの事前審査を進めておくことが大切です。資金計画上土地を問題なく購入できる買主であるかを判断するために、売主から住宅ローンの事前審査結果を求められることが一般的です。

売買金額や引き渡し時期などの条件について合意すれば売買契約に進みます。

ステップ4.土地の売買契約締結

土地の売買契約を締結します。このとき売主に手付金として売買代金の5～10％の金額を支払います。

売買契約の前に宅地建物取引士から重要事項説明を受けますので、土地の現況や取引条件などをしっかりと確認したうえで売買契約に臨みましょう。

特に、売主の契約不適合責任については重要です。

契約不適合責任とは、契約内容と異なる目的物（土地）が引き渡された場合に売主が負う責任です。

例えば、購入した土地に埋設物や土壌汚染が見つかった場合などに、売主に対してどのような請求ができるかなどを規定する条項です。

重要事項説明書や売買契約書は、専門的かつ法律的な内容が多く含まれますので、事前に送付してもらい売買契約の前に確認することをおすすめします。

ステップ5.住宅ローン本審査申込み

売買契約が無事完了すれば、住宅ローンの本審査に申込みます。

一般的に売買契約では、万が一融資が受けられなかった場合に契約解除できる融資特約が設けられます。融資特約における融資承認期限までに本審査を終わらせる必要があります。

本審査には概ね2週間程度の期間を要します。

ステップ6.住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）締結

住宅ローンの本審査が通れば、金融機関と住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を締結します。

土地から購入して家を建てる場合、建物の完成までに時間がかかるため、資金計画によってつなぎ融資が必要となることがあります。

金融機関によってつなぎ融資の必要性や手数料、金利など異なるため、複数の金融機関を比較したうえで最適な住宅ローン商品を選びましょう。

ステップ7.土地の引き渡し

融資実行に合わせて買主は残代金を支払い、売主は土地を引き渡します。

同時に、売主から買主へ土地の所有権移転登記が行われます。

土地を買うときにかかる諸費用

ここでは、土地代金以外にかかる諸費用について解説します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 手付金
• 住宅ローン手数料
• 登記費用
• 固定資産税精算金

仲介手数料

不動産会社の仲介を通じて土地を購入したとき仲介手数料がかかります。

仲介手数料（上限）は、以下のとおりです。

●仲介手数料の早見表

ハウスメーカーやデベロッパーなど土地分譲会社や不動産会社（売主）から直接購入する場合は仲介手数料がかかりません。

印紙税

印紙税は、土地の売買契約書や金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）など課税文書を作成するときにかかる税金です。

税額は、契約金額や借入金額（債権額）によって変わります。

なお、売買契約書の印紙税は、2027年（令和9年）3月31日までに作成された文書について軽減措置があります。

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

参照：国税庁「契約書や領収書と印紙税」

手付金

手付金は、売買契約の際に契約が成立した証として買主から売主に支払うお金です。

売買金額の5〜10％の手付金を支払うことが一般的であり、最終的には売買代金の一部に充てられます。

なお、土地の売主がハウスメーカーや不動産会社（宅地建物取引業者）の場合、法律上、手付金の額は売買金額の20％以内に制限されます（宅地建物取引業法第39条）。

通常、手付金は解約手付の意味を持ち、売買契約後であっても手付解除期限までは、買主は手付金を放棄して、売主は手付金を返還するとともに同額を買主に支払うことで契約解除が可能です。

つまり、手付金には売買契約から引き渡しまでの法的安定性を確保する意味もあります。

住宅ローン手数料

住宅ローン契約にかかる手数料として、主に融資事務手数料型と保証料型があります。

融資事務手数料は、融資の手数料として金融機関に支払うお金で、融資額の2.2％（税込）が一般的です。

一方保証料は、住宅ローンを利用する際に契約者が保証会社と保証契約を締結する際にかかる費用です。保証会社や返済期間、返済方法によって異なりますが、借入金額の2％程度が目安になります。

住宅ローンの手数料は、契約時に一括で支払う（外枠方式）方法と金利に上乗せして毎月支払う（内枠方式）があります。

内枠方式であれば最初に準備する諸費用が少なく済みますが、毎月の返済額は上がるため返済計画として問題ないか確認が必要です。

登記費用

土地を購入するときに登記費用がかかります。

土地の名義を売主から買主に移転する「所有権移転登記」、住宅ローンを利用するために土地に担保を設定する「抵当権設定登記」のための登録免許税が必要です。

。登録免許税＝課税標準額×税率

課税標準額は通常、それぞれの自治体が定める固定資産税評価額が使われます。

土地を購入する時の税率は、以下のとおりです。

なお、所有権移転登記は、2026年（令和8年）3月31日まで軽減税率が適用されます。

参照：税務署「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

また登録免許税のほか、通常司法書士に登記手続きを依頼する費用が必要となります。

固定資産税精算金

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税される税金です。土地の売買に伴って、固定資産税精算金が必要となります。

土地の売買によって年度の途中に所有者が変わる場合、売買した年度分の固定資産税額を売主が支払い、引き渡し日を基準日に精算するのが一般的です。

土地購入後にかかる税金

次に、土地を購入した後にかかる税金について解説します。

1. 不動産取得税
2. 固定資産税・都市計画税

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を購入あるいは贈与などで取得した場合に課される税金です。

・不動産取得税＝土地価格（固定資産税評価額）×税率

税率は原則4％ですが、土地と住宅については、2027年3月31日までに取得したものは軽減税率（3％）が適用されます。

また、土地を購入して一定期間内に新築するなどの要件を満たすことで、以下いずれか多い方の金額が税額から控除されます。

• 土地1当たりの価格×住宅床面積の2倍×取得した住宅の持分×税率（3％）
• 45,000円

参照：東京都主税局「不動産取得税の軽減措置について」

固定資産税・都市計画税

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を持つ所有者に対して課される税金です。また、市街化区域内の土地・建物の所有者には都市計画税が課税されます。

・固定資産税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×税率（1.4％）

住宅用地については、以下の特例措置が設けられています。

参照：東京都主税局「住宅等に係る固定資産税・都市計画税の主な軽減制度一覧」

後悔なく土地を買うための5つの注意点

土地を購入するうえで、どのような点に注意すればいいのでしょうか。特に注意したい5つのポイントを解説します。

1. 用途地域や周辺環境を確認する
2. 隣地や道路との境界を確認する
3. 地盤改良費や建物解体費用がかかる可能性がある
4. 接道状況とインフラの整備状況を確認する
5. 建物建築費や諸費用を含めたトータル費用を把握する

用途地域や周辺環境を確認する

一戸建ては、マンション以上に周辺環境や建物の影響を受けやすいため、土地探しでは用途地域や周辺環境をしっかりと確認することが大切です。

用途地域は、都市計画法に基づいて住居系、商業系、工業系をあわせ13種類の地域に分けられています。

用途地域ごとに建築できる建物の種類や床面積、高さなどの制限が定められています。そのため、購入する土地だけでなく近隣の用途地域を確認し、将来どういった建物が建つ可能性があるかを含めてチェックしましょう。

将来高層マンションや商業施設が建つと街の雰囲気は変わり、日照時間にも影響する可能性があります。

隣地や道路との境界を確認する

隣の土地や前面道路との境界が明示されているかは、重要ポイントです。

境界が曖昧な土地を購入すると隣地所有者とのトラブルの原因となります。未確定の境界がある場合は、売主に境界を確認してもらいましょう。

また同時に、隣地から樹木や屋根などの越境がないか、隣地所有者との間に抱えているトラブルがないかを確認しましょう。

地盤改良費や建物解体費用がかかる可能性がある

資金計画を立てるうえで、地盤改良費や建物解体費用がかかる可能性を考慮しておくことです。

ハウスメーカーやデベロッパーの分譲地であれば、地盤調査が実施されている土地もありますが、土地を購入したあとに地盤調査が必要となります。

地盤調査の結果、液状化や不同沈下の可能性がある軟弱地盤であることが判明した場合、地盤改良工事が必要です。

地盤改良工事には、地盤の強さに応じていくつか種類があります。工事方法によって延べ床面積に対して坪1万円～6万円程度の費用がかかる可能性があります。

事前に地盤の強さを知ることは容易ではありません。

とはいえ、ハザードマップで液状化リスクを確認できますし、自治体によっては地盤調査結果を公表しているのでチェックしてみるといいでしょう。

また、古家付きの土地を購入する場合は、解体費用がかかる可能性があります。売主側で解体し更地で売買するケースと買主側で解体するケースがあります。解体費用を含めて売買代金の妥当性を検討することが必要です。

参照：東京都「東京の地盤（GIS）」

接道状況とインフラの整備状況を確認する

土地の接道状況と水道やガスなど、生活インフラの整備状況を確認しましょう。

建築基準法上、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地は、原則として建物を建てられません。

幅員が狭い土地でセットバック（道路後退）が必要な場合は、土地の有効面積が少なくなるため建物プランにも影響する可能性があります。

接道状況は、日当たりや車の出し入れなど日常生活に関係するだけでなく、資産価値にも影響します。

また、道路に施設されている上下水道やガス、電気などのインフラの整備状況も確認が必要です。水道管の口径が小さく引き直しが必要となると費用がかかりますし、公道ではなく私道の場合、通行や掘削に共有者の同意が必要となる可能性があります。

建物建築費や諸費用を含めたトータル費用を把握する

土地代金以外にかかる、建築費用や諸費用を含めたトータル費用の把握も大切です。

主にかかる費用の内訳は、以下のとおりです。

• 土地購入費
• 土地購入に伴う諸費用
• 建物建築費
• 建物建築に伴う諸費用
• その他の費用（引越しや家具・家電購入費など）

これらの費用をトータルで把握したうえで、土地購入に充てられる資金を決定すれば予算をオーバーする可能性は軽減できるでしょう。

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まとめ：土地を買うときのトータルコストと注意点をおさえよう

土地購入で失敗しないためには、まず土地取得費にかけられる予算を建物建築費や諸費用を含めてしっかりと把握することが必要です。

このとき地盤調査や改良費、建物解体費用などがかかる可能性も踏まえておくことがポイントです。

また、一戸建ては、マンション以上に周辺環境の影響を受けやすいため、周辺環境や接道状況、隣地境界などを用途地域を踏まえてしっかり確認しましょう。

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