建売住宅にかかる不動産取得税とは？

不動産取得税とは、文字どおり土地や住宅などの不動産を取得した際に課される税金です。
建売住宅は土地と建物がセットになっているので、購入する場合は原則として土地と建物の両方にかかる不動産取得税を支払わなければいけません。
具体的には、建売住宅を購入した際に都道府県の担当部署へ「不動産取得税申告書」を提出し、後日納税通知書が届くという流れになります。
なお、毎年支払う固定資産税とは異なり、不動産取得税がかかるのは不動産を取得したときの1回のみです。

建売住宅購入時には不動産取得税の軽減措置が適用される

建売住宅には原則として不動産取得税が課されるものの、購入した方のなかには「不動産取得税を支払った覚えがない」という方も少なくありません。
不動産取得税には軽減措置が設けられており、一般的な建売住宅であれば非課税になることが多いためです。
ここからは、不動産取得税の軽減措置の内容を詳しく見ていきましょう。

不動産取得税の軽減措置の概要（新築建売住宅の場合）

不動産を取得すると、原則として「不動産の固定資産税評価額（課税標準額） × 4％」の不動産取得税がかかりますが、新築建売住宅を購入する際は以下の軽減措置を受けられます。

【建物に関する軽減措置（新築の場合）】

【土地に関する軽減措置】

軽減措置により不動産取得税が0円になれば、支払いは発生しません。そのため、建売住宅を購入したあとも納税通知書そのものが届かないことが多いです。

※土地に関する軽減措置の一部は当初2024年3月末までで終了する予定でしたが、2027年3月末まで延長されることになりました。

参照
総務省｜不動産取得税の概要
国土交通省｜不動産取得税に係る特例措置
国土交通省｜令和6年度国土交通省税制改正概要p.8

不動産取得税がかからない建売住宅

軽減措置の内容を踏まえると、不動産取得税がかからないのは以下のような建売住宅を購入する場合です。

新築住宅の固定資産税評価額は販売価格の約50％〜70％が目安なので、建物部分の販売価格が約1,700万円〜2,400万円以内であれば非課税になります。一般的な価格帯の物件であれば、不動産取得税はほぼかからないでしょう。
また、建売住宅は土地の面積に対して無駄なく建てることが多いため、土地も非課税になるケースが大半です。

不動産取得税がかかる建売住宅

反対に、不動産取得税がかかるのは、以下のような建売住宅を購入する場合です。

• 固定資産税評価額が1,200万円を超えるような高価格帯の物件
• 建物の床面積が240㎡を超えたり土地の面積が200㎡を超えたりするような規模が大きい物件
• 広い土地に比較的コンパクトな建物を建てた物件

ただし、不動産取得税には税率の引き下げや控除などの軽減措置も適用されるので、かかるとしても何十万円も請求されることはほぼないでしょう。
具体的な税額の計算方法については、のちほど「建売住宅に不動産取得税がかかるならいくら？計算方法を解説」の章で詳しく解説します。

建売住宅の不動産取得税の軽減措置を受けるには手続きが必要

ここまで解説したように、建売住宅を購入する際は不動産取得税の軽減措置を受けられますが、自動的に適用されるわけではありません。
軽減措置を受けるには申請が必要なので、具体的な手続きの方法を確認しておきましょう。

いつ：建売住宅の引き渡し後に行う

不動産を取得した場合、取得した日から一定の期間内に都道府県へ不動産取得税申告書を提出しなければいけません。このタイミングで軽減措置の申請書も提出する必要があるので、引き渡しを受けたら速やかに手続きを進めましょう。
なお、不動産の取得日とは、建物や土地の所有権を登記した日です。建売住宅の登記簿謄本に記載されているので、引き渡し書類を確認してみてください。
申請期限は都道府県によって異なり、一般的には20日〜60日以内と定めていることが多いです。事前に都道府県のホームページなどを調べて確認しておくとよいでしょう。

参照
東京都｜不動産取得税の申告
大阪府｜不動産取得税の申告

誰が：建売住宅の取得者（購入者）が行う

不動産取得税が課されるのは不動産の所有者（購入者）なので、原則として建売住宅の購入者が軽減申請を行う必要があります。ただし、登記手続きの際に司法書士がまとめて代行してくれることも多いです。
また、不動産会社から「不動産取得税はかからないので必要な手続きはない」と説明されることもあります。
その場合、都道府県の規定で不動産取得税申告書の提出が原則不要となっており、非課税となる要件を満たしていれば軽減措置の申請も省略できるためであると考えられます。
念のため不動産会社に詳しい説明を聞くか、都道府県の担当窓口に直接問い合わせてみるとよいでしょう。

どうやって：都道府県の不動産取得税担当窓口に書類を提出する

不動産取得税の軽減申請に費用はかかりません。必要書類を準備し、建売住宅を管轄する都道府県の窓口（県税事務所）に提出しましょう。
必要書類は都道府県や物件の条件により異なりますが、以下のような書類を求められることが多いです。

• 不動産取得税申告書
• 不動産取得税の減額・控除申告書
• 登記事項証明書（建物の全部事項証明書）
• 売買契約書
• （該当する場合のみ）長期優良住宅認定通知書
• マイナンバーを確認できる書類

郵送での申請も受け付けていることが多いので、平日窓口に行けない方や忙しい方は都道府県のホームページから郵送先を確認してみてください。

参照
東京都主税局｜建売住宅や新築マンションを取得した場合の不動産取得税の軽減
大阪府｜特例適用住宅の取得に対する不動産取得税の控除申告

建売住宅に不動産取得税がかかるならいくら？計算方法を解説

購入予定の建売住宅に不動産取得税がかかりそうな場合は、おおよそいくらぐらいになるのか計算し、事前に資金を準備しておきましょう。
不動産取得税の計算方法は、以下のとおりです。

例えば、次のような条件の建売住宅で計算してみます。

【計算条件】

• 建物：床面積100㎡、販売価格2,500万円（固定資産税評価額1,400万円）
• 土地：面積200㎡、販売価格1,500万円（固定資産税評価額1,100万円）
• 長期優良住宅ではない

不動産取得税の税額は、以下のとおりです。

• 建物：（1,400万円ー1,200万円） × 3％＝6万円
• 土地：550万円 × 3％ー（550万円 ÷ 200㎡ × （100㎡ × 2） × 3％）＝0円※非課税

なお、建売住宅の販売価格は土地と建物の合計金額で表示されていることが多いので、内訳金額を確認してから不動産取得税を計算しましょう。
建売住宅の土地・建物の内訳価格の確認方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

建売住宅の不動産取得税がかかる場合の支払い方

建売住宅に不動産取得税がかかる場合、支払うのは引き渡しから半年ほど経った頃です。納税通知書が自宅に届くので、指定された方法で税金をおさめましょう。
一般的には、以下のような支払い方法を利用できることが多いです。

• 県税事務所の窓口
• 金融機関の窓口
• 郵便局の窓口
• コンビニエンスストア
• クレジットカード
• スマートフォン決済アプリ（〇〇ペイなど）
• Pay-easy（ペイジー）

なお、正当な理由なく不動産取得税の支払いが遅れると、「延滞税」というペナルティが課されます。遅れた日数に応じて延滞税の金額も大きくなるため、必ず納税通知書に記載された期限までに支払いましょう。

参照：地方税法第73条の32（納期限後に納付する不動産取得税の延滞金）

建売住宅の不動産取得税に関するよくある質問

最後に、不動産取得税に関するよくある質問を紹介します。

1. 不動産取得税の軽減申請を忘れたらどうすればいいですか？
2. 不動産取得税の通知がこないのですがなぜでしょうか？
3. 不動産取得税は分割払いできますか？

建売住宅の購入後に税金の支払いで困らないためにも、事前につまずきやすいポイントを確認しておきましょう。

Q1｜不動産取得税の軽減申請を忘れたらどうすればいいですか？

不動産取得税の軽減申請を忘れていたことに気づいたら、まず都道府県の担当部署に連絡しましょう。新築建売住宅を購入した場合、納税通知書が届いてからでも申請を受け付けてもらえることが多いです。
また、誤って軽減される前の金額で支払ってしまったとしても、不動産を取得した日から5年以内であれば還付請求が可能です。払い過ぎた分を返金してもらえるので、都道府県の指示に従い還付申請書を提出してください。
ただし、軽減前の不動産取得税は40万円〜50万円になることも少なくないので、還付されるとしても一時的に支払いが必要になると大きな負担がかかります。
本来のタイミングで軽減措置を受けられるように、これから建売住宅を購入する方は引き渡し後速やかに申請しましょう。

Q2｜不動産取得税の通知がこないのですがなぜでしょうか？

不動産取得税の納税通知書が発送されるタイミングは、都道府県によって異なります。
一般的には引き渡しから半年ほどで届きますが、建売住宅を購入した年の翌年4月以降になることも少なくありません。
あまりに遅い様子であれば、都道府県の窓口に問い合わせてみましょう。
また、軽減措置が適用されて非課税になった場合は、特に連絡がなく納税通知書も届かないことが多いです。

Q3｜不動産取得税は分割払いできますか？

不動産取得税は、原則として分割払いができません。建売住宅を購入する前に、いくらかかるか計算して準備しておきましょう。
なお、不動産取得税の支払い方法にクレジットカードやスマートフォン決済アプリを選べば、実質的な支払いを翌月以降に遅らせることも可能です。
また、やむを得ない事情によりどうしても支払いが難しい場合は、管轄の県税事務所に相談してみましょう。分割の理由が合理的と認められれば、分割に応じてもらえる可能性があります。
ただし、建売住宅を購入する際は、不動産取得税のほかにも登録免許税や仲介手数料といった諸費用もかかります。以下の記事を参考に総額費用をシミュレーションし、計画的に資金を準備しておきましょう。

まとめ：不動産取得税の軽減措置でお得に建売住宅を購入しよう

新築建売住宅を購入する際は軽減措置を受けられるため、不動産取得税がほぼかからないケースが大半です。ただし、軽減措置を受けるには申請手続きが必要なので、引き渡しを受けたら速やかに都道府県の窓口へ必要書類を提出しましょう。
なお、都道府県によって手続きの方法や申請期限は異なります。直前になってあせらないためにも、事前に不動産会社へ詳細を確認するか、都道府県のホームページを調べておくことをおすすめします。
ぜひ本記事を参考にして、お得にマイホームを手に入れてください。