建売は頭金なしで買える？知っておくべき5つのリスクと対策

この記事のポイント

• 頭金なし（フルローン）でも建売住宅は購入可能であること
• 頭金なしで買う場合の5つのデメリットと3つのメリット
• 「頭金ゼロ」でも現金（初期費用）は必ず必要になること
• 頭金なしの審査通過のポイントとリスクへの具体的な対策

「頭金なし」でも建売住宅は購入できる？

「頭金なし」で本当に家が買えるのか、気になりますよね。

ここでは「頭金なし」での住宅購入の可否と、その実態を解説します。

• 「フルローン」で建売住宅の購入は可能
• 実際に「頭金なし」で家を買う人はどれくらいいる？

さっそく、詳しく見ていきましょう。

「フルローン」で建売住宅の購入は可能

結論からお伝えすると、「頭金なし」でも建売住宅を購入することは可能です。

物件価格の全額を住宅ローンで借りることを「フルローン」と呼びます。

かつては物件価格の1割～2割程度の頭金を用意するのが一般的でしたが、現在は多くの金融機関がこのフルローンに対応した商品を提供しています。

そのため、貯金が少ないことを理由にマイホームを諦める必要はありません。

ただし、「頭金なし」＝「現金ゼロ」で買えるわけではなく、デメリットも存在するため、正しい知識を持つことが重要です。

実際に「頭金なし」で家を買う人はどれくらいいる？

「頭金なし」で購入する人は、決して珍しくありません。

住宅金融支援機構の調査（2024年度フラット35利用者調査）では、建売住宅で「頭金ゼロ」（物件価格100%）で融資を受けた割合は38.7%でした。

これは、建売住宅を買う人の約5人に2人が「頭金なし」で契約している計算になります。

この数字は、頭金なしでの購入が現実的な選択肢の一つであることを示しています。

知らないと後悔する！「頭金なし」で建売住宅を買う5つのデメリット

「頭金なし」で買う場合の具体的なリスクは知っておきたいですよね。

安易に決めると後悔します。5つのデメリットを必ず確認してください。

• 毎月の返済額と利息の総支払額が増える
• 住宅ローンの審査が厳しくなる
• 適用される金利が高くなる可能性がある
• 「担保割れ」しやすく、将来売却しにくいリスク
• 教育費など、将来の家計を圧迫しやすい

一つずつ、具体的に見ていきましょう。

毎月の返済額と利息の総支払額が増える

頭金がないということは、借りるお金（元金）がその分多くなるということです。

当然ながら、借入額が増えれば、毎月の返済額は高くなります。

さらに重要なのが、支払う「利息」の総額です。

借入額が多いほど、また返済期間が長いほど、支払う利息は雪だるま式に増えていきます。

【例】3,000万円の家で比較！頭金なしvs頭金ありの返済額

例えば、3,000万円の建売住宅を、金利1.9％（35年固定）で借りる場合、「頭金なし」と「頭金300万円（1割）」でどれくらい差が出るか見てみましょう。

※シミュレーションの概算です。

実際の返済額は金融機関や契約内容により異なります。

このように、頭金を300万円入れるだけで、毎月の返済額が約10,000円安くなり、35年間で支払う総額は約411万円も少なくなります。

頭金なしで買う場合は、この負担増を理解しておく必要があります。

住宅ローンの審査が厳しくなる

金融機関（銀行）にとって、頭金なし（フルローン）の融資は「貸し倒れのリスクが高い」と判断されがちです。

なぜなら、「借入額全額を貸す」ことに加え、「頭金を用意できない＝貯蓄の習慣がないのでは？」と返済能力を慎重に判断される可能性があるためです。

そのため頭金がある場合に比べ、申込者の年収や勤続年数、他の借入状況（カードローン等）が、より厳しくチェックされる傾向にあると覚悟しましょう

適用される金利が高くなる可能性がある

金融機関によっては、頭金なし（フルローン）の場合、頭金を入れる人よりも高い金利が適用されることがあります。

例えば「フラット35」では、融資率が9割を超える場合、9割以下よりも高い金利が設定されます（2025年11月現在）。

わずか0.数％の違いでも、35年間という長い期間では総支払額に大きな差が出るため、金利条件はしっかり確認することが重要です。

「担保割れ」しやすく、将来売却しにくいリスク

「担保割れ（たんぽわれ）」とは、家の価値（売却できる価格）よりも、住宅ローンの残高の方が多い状態を指します。

フルローンで家を買うと、購入した直後から担保割れの状態になりやすいです。

特に新築住宅は、一度人が住むと価値が下がりやすい（中古になるため）と言われています。

もし将来、転勤や離婚などで家を売却したくなった場合、担保割れしていると家を売ったお金だけではローンを完済できません。

不足分を現金で用意できなければ、売却自体が難しくなるという大きなリスクがあります。

教育費など、将来の家計を圧迫しやすい

毎月の返済額が高いということは、それだけ毎月の家計に余裕がなくなることを意味します。

子供が成長するにつれて、教育費（塾や大学の学費）はどんどん上がっていくでしょう。

フルローンで返済額がギリギリの状態だと、将来の教育費の増加や、急な病気・ケガによる収入減に対応できなくなる可能性があります。

「家は買えたけれど、子供を塾に通わせられない」という事態を避けるためにも、将来のライフイベントを見据えた、余裕のある返済計画が不可欠です。

デメリットだけじゃない？「頭金なし」で買う3つのメリット

「頭金なし」は悪いことばかりではなさそうです。

メリットも正しく知れば、自分に合う選択か判断できます。

• 手元の現金を残したままマイホームが手に入る
• 頭金を貯める期間が不要！早く住み始められる
• 住宅ローン控除（減税）の効果が大きくなる可能性

3つのメリットを解説します。

手元の現金を残したままマイホームが手に入る

頭金なし（フルローン）を選ぶ最大のメリットは、貯金を減らさずに家が買えることです。

無理に貯金をはたいて頭金にしてしまうと、購入後の急な出費に対応できなくなる恐れがあります。

例えば、子供の急な病気やケガ、会社の都合による一時的な収入減など、「もしもの事態」はいつ起こるか分かりません。

手元に十分な現金を残しておくことで、こうした不測の事態にも慌てずに対処でき、精神的な安心感にもつながります。

頭金を貯める期間が不要！早く住み始められる

「あと300万円貯まるまで5年待とう…」と考える必要がないのも、大きなメリットです。

頭金を貯めている間も、当然ながら現在の賃貸住宅の家賃は払い続けなければなりません。

5年間で支払う家賃の総額を計算すると、結果的にフルローンで早く買った方が合理的だった、というケースも少なくありません。

また、年齢が上がると住宅ローンの返済期間が短くなったり、審査が厳しくなったりする可能性もあります。

希望する物件や低い金利のタイミングを逃さずに購入できるのは、時間的な価値が非常に大きいと言えるでしょう。

住宅ローン控除（減税）の効果が大きくなる可能性

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、年末時点の住宅ローン残高に応じて、一定期間、所得税や住民税が安くなる制度です。

頭金なしで借入額（ローン残高）が多ければ、それだけ控除の対象となる金額も大きくなります。

その結果、頭金を入れた場合よりも多くの税金が戻ってくる（安くなる）可能性があります。

ただし、控除額には上限があり、ご自身の年収や納めている税額によっても変わるため、あくまで副次的なメリットとして捉えておくと良いでしょう。

「頭金なし」でも「初期費用」は必要！諸費用の内訳と目安を解説

「頭金なし」でも、他に現金が必要か不安ですよね。

実は「頭金ゼロ」＝「現金ゼロ」ではありません。必要な費用を解説します。

• 頭金以外に必要な「初期費用（諸費用）」とは？
• 諸費用の目安はいくら？（物件価格の6%～9%）
• 契約時に必要な「手付金」も忘れずに
• 諸費用もローンに組める？「オーバーローン」の注意点

いくら必要か、しっかり把握しましょう。

頭金以外に必要な「初期費用（諸費用）」とは？

「頭金なし」で家を買う場合でも、物件価格とは別に「初期費用（諸費用）」と呼ばれるまとまった現金が必要になります。

これは、頭金とは全く別の費用です。

諸費用とは、主に次のような税金や手数料のことを指します。

• 登記費用： 購入した土地や建物を法務局に登録するための税金（登録免許税）と、代行を依頼する司法書士への報酬のことです。
• 住宅ローン関連費用： 住宅ローンを借りる金融機関に支払う「事務手数料」や、保証会社に支払う「保証料」などです。
• 税金： 売買契約書に貼る「印紙税」や、不動産を取得したことにかかる「不動産取得税」などです。
• 保険料： 火災保険や地震保険の費用です。住宅ローンを組む際、火災保険への加入は必須とされることがほとんどです。

これらは原則として、住宅ローンの実行（お金が振り込まれる）まで、あるいは実行と同時に現金（または自己資金）で支払う必要があります。

諸費用の目安はいくら？（物件価格の6%～9%）

では、諸費用は一体いくら位かかるのでしょうか。

一般的に、新築の建売住宅の場合、物件価格の6％～9％程度が目安と言われています。

例えば、3,000万円の建売住宅であれば、約180万円～270万円の諸費用が現金で必要になる計算です。

▼ 諸費用の内訳と目安（3,000万円の建売住宅の場合）

ここで注意が必要なのが「仲介手数料」です。

建売住宅が不動産会社（仲介会社）を通じて販売されている場合、上記の費用に加えて「仲介手数料（物件価格の約3％＋6万円）」が別途必要になります。

一方で、売主（ハウスメーカーなど）から直接購入する場合は、仲介手数料はかかりません。

諸費用の目安（6～9%）は、この仲介手数料が含まれていないケースも多いため、検討中の物件がどちらのタイプなのか必ず確認しましょう。

契約時に必要な「手付金」も忘れずに

諸費用とは別に、売買契約を結ぶ際に「手付金」を現金で支払うのが一般的です。

手付金は、売買代金の一部として先に支払うお金で、相場は物件価格の5％～10％程度（3,000万円の物件なら150万～300万円）です。

この手付金は、最終的には購入代金の一部に充てられます。

「頭金なし（フルローン）」を組む場合でも、この「手付金」を契約時に現金で用意できないと、そもそも契約を断られる可能性があります。

ただし、不動産会社や金融機関によっては、手付金の金額を交渉できたり、一時的に立て替える「つなぎ融資」を利用できたりする場合も。

貯金が少ない場合は、事前の相談が必須です。

諸費用もローンに組める？「オーバーローン」の注意点

「現金での用意が難しい…」という場合は、「諸費用ローン」という選択肢も。これは、諸費用や手付金を住宅ローンに含めて借りる方法です。

物件価格3,000万円＋諸費用200万円＝合計3,200万円を借りる、といったイメージです。

これを利用すれば、手元の現金をほとんど使わずに家を購入することも不可能ではありません。

しかし、この方法には注意が必要です。

• 諸費用ローンは、通常の住宅ローンより金利が高くなる場合がある
• 借入額がさらに増えるため、デメリット①で見たように毎月の返済額や総支払額がより重くなる
• 担保割れのリスクが非常に高くなる

諸費用ローンは、あくまで最終手段と考え、利用する場合はより慎重な返済計画を立てるようにしましょう。

みんなはいくら用意してる？建売住宅の「頭金 平均」

頭金なしで進めていいか、他の人がどうかも気になりますよね。

建売住宅購入者の平均的な頭金額を知り、自分と比べてみましょう。

• 建売住宅購入者の頭金の平均額はどれくらい？
• 「頭金なし」を選ぶ前に、平均と自分たちの状況を比較しよう

平均値を見ていきましょう。

建売住宅購入者の頭金の平均額はどれくらい？

各種調査によると、建売住宅を購入する際の頭金の平均額は、物件価格の8%～9%程度、金額にすると約300万円前後が近年の相場となっているようです。

（※住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」では、建売住宅の平均手持金（頭金）は322.8万円（割合8.4%）というデータがあります。）

一方で、同じ調査では建売住宅購入者の約4割が頭金なしで契約しています。

頭金を用意しない、または少額にする選択も決して珍しくありません。

「平均は300万円」と聞くと不安になるかもしれませんが、あくまで平均値です。

頭金をしっかり準備している人が平均を引き上げているだけで、実際には頭金なしや少額で買う人も多くいるのです。

「頭金なし」を選ぶ前に、平均と自分たちの状況を比較しよう

平均額はあくまで参考です。大切なのは、平均額と自分たちの状況を比較検討することです。

もし平均額の約300万円を用意できるなら、頭金を入れる価値は十分にあります。

返済負担増や金利上昇リスクを、未然に防げるからです。

逆に平均額に届かずとも、手元の現金確保や早期購入を優先するなら、頭金なしは合理的な選択です。

平均は気にしすぎず、ご自身の家計の状況、数年先のライフプラン（子供の進学など）と照らし合わせてください。

「頭金なし」が本当に自分たち家族にとってベストな選択なのかを判断することが重要です。

「頭金なし」だと住宅ローン審査は厳しくなる？通過のポイントを解説

「頭金なし」だと審査に通るか、一番心配ですよね。

審査は厳しくなりますが、通過のポイントはあります。

• なぜ頭金なし（フルローン）だと審査が厳しくなるのか？
• 無理のない返済計画（返済負担率）か
• 他のローンや信用情報を整理しておく
• 複数の金融機関に相談する

3つのポイントを押さえていきましょう。

なぜ頭金なし（フルローン）だと審査が厳しくなるのか？

デメリットでも触れましたが、金融機関が「頭金なし」の審査を厳しくするのには、主に2つの理由があります。

1つは、貸し倒れのリスクが高いと判断されるためです。

「物件価格の全額を貸す」と、金融機関も「担保割れ」のリスクを負います。

返済が滞った際、家を売却しても貸したお金を全額回収できない可能性があるからです。

もう1つは、返済能力への懸念です。

「頭金を用意できなかった＝貯蓄習慣がない」と見なされる可能性があります。

そのため、ローンを最後まで返済できるか、慎重に判断される傾向があります。

無理のない返済計画（返済負担率）か

頭金なしの審査で最も重視される点の一つが、「返済負担率」です。

返済負担率とは、「年収（税込み）に対して、年間のローン返済額（全ての借入）が占める割合」のことです。

金融機関はこの割合を見て、無理のない返済計画かどうかを判断します。

一般的に、住宅ローンの審査基準は返済負担率30%～35%以内とされることが多いですが、これはあくまで上限です。

頭金なしで借入額が多くなる場合は、25%以内、できれば20%～25%程度に抑えるのが理想的です。

年収500万円なら、年間の返済額は125万円（毎月約10.4万円）まで、といった具合です。

もしこの割合を超えるようであれば、希望する物件の価格（借入希望額）を見直す勇気も必要です。

他のローンや信用情報を整理しておく

住宅ローンの審査では、他の借入状況も厳しくチェックされます。

車のローンやカードローン（キャッシング枠含む）、スマートフォンの分割払いなども「借金」として扱われ、それらの年間返済額も「返済負担率」に合算されます。

他に借入が多いと、その分住宅ローンに回せる枠が減ってしまい、審査に通過できる借入額が下がったり、審査自体に通らなくなったりします。

可能であれば、住宅ローンの申し込み前に他の借入はできるだけ完済しておくことが望ましいです。

また、過去にクレジットカードやローンの支払いを延滞した記録（信用情報）があると、審査に通過するのは非常に難しくなります。

複数の金融機関に相談する

住宅ローンの審査基準は、すべての金融機関で同じではありません。

メガバンク、地方銀行、信用金庫、ネット銀行など、金融機関の種類によって審査で重視するポイントが異なる場合があります。

A銀行の審査では厳しく見られた項目も、B銀行ではそれほど問題視されない、ということもあり得ます。

最初から一社に絞らず、複数の金融機関に相談（仮審査）してみることが重要です。

建売住宅を販売する不動産会社が、審査に通りやすい提携ローンを紹介してくれることも多いです。

まずは相談してみるのもよいでしょう。

まとめ

「頭金なし（フルローン）」で建売住宅を購入することは現実的に可能であり、実際、購入者の約5人に1人がこの方法を選んでいます。

しかし、この選択には5つの大きなリスクが伴います。

具体的には、毎月の返済額と利息総額の増加、審査の厳格化です。

さらに、金利が高くなる可能性や担保割れ、将来の家計を圧迫する懸念もあります。

一方で、「手元の現金を残せる」「頭金を貯めずに早く住める」「住宅ローン控除の効果が大きくなる」といったメリットもあります。

また、最も注意すべき点は、「頭金なし」が「現金ゼロ」を意味するわけではないことです。

物件価格とは別に、登記費用などの「初期費用（諸費用）」（物件価格の6～9%目安）や、契約時の「手付金」は原則として現金で用意する必要があります。

頭金なしの場合、審査は厳しくなる傾向にあります。

しかし、「返済負担率を年収の25%以内に抑える」「他のローンを整理する」などの対策で、通過の可能性は高まるでしょう。

「頭金なし」での購入はメリットとデメリットが表裏一体です。

この記事で解説したリスクと対策を正しく理解し、ご自身の家計や将来のライフプランにとって本当に最適な選択なのかを慎重に判断することが重要です。