住宅ローンの返済中に住み替える方法は？利用できる住み替えローンの全貌を紹介

住み替えは住宅ローンの返済中でもできる

住宅ローン返済中であっても、現在住んでいる家を売却して新たな住まいを購入することは可能です。

ただし、そのためには、現在借りているローンを完済し、物件に設定されている抵当権を抹消する必要があります。抵当権が残ったままでは、買い主にとって権利上のリスクが大きく売却は困難となるためです。

住宅ローンを完済するためには、以下の2つの方法が考えられます。

1. 売却収入や自己資金で完済する
2. 住み替えローンを利用して、ローン残債を含む資金を新たに借り入れる

旧居の売却収入で、現在のローンを全額返済できれば問題ありません。

しかし、売却金額が住宅ローン残高に届かない、いわゆるオーバーローンの状況では、不足分を預貯金などで補填しなければなりません。

たとえば、ローンが2,600万円残っている一方、売却金額が2,300万円にとどまる場合、不足する300万円を自分で準備する必要があります。

完済資金の準備が難しい場合や、資金をできるだけ手元に残しておきたい場合には、『住み替えローン』の活用が現実的な選択肢となります。

住宅ローン返済中でも住み替えできる「住み替えローン」とは？

「住み替えローン」とは、自宅の住宅ローン残債と新たに購入する家の取得資金を合算し、一括で借り入れできる商品です。

ここでは、住宅ローンが残っている場面で利用される「ダブルローン」との違いにも触れながら、わかりやすく解説していきます。

• 住宅ローンの残債もまとめて借りられる
• 住み替えローンとダブルローンの違い

住宅ローンの残債もまとめて借りられる

住み替えを行う際には、基本的に、売却金額で現在の住宅ローンを完済する必要があります。

とはいえ、次のような状況で売却金額がローン残高を下回るケースもあります。

• 購入当初に諸費用を含めて借りている（借入金額が物件価格より高い）
• 想定以上に価格（資産価値）が下落してしまった
• 雨漏れなど何らかの不具合があり相場通りに売れない　など

このような場合でも、新居の購入費用に加えて、旧居のローン残債を一つのローンとして借りることが可能です。

【事例】

ここで住み替えローンを利用すれば、3,500万（新居の購入金額）+300万（ローン残高）＝合計3,800万円を一括で借り入れが可能です。

このように、売却金額がローン残高に届かない場合でも、新しい住まいへの住み替えを実現できる手段となります。

住み替えローンとダブルローンの違い

住み替え時に利用できる資金調達方法として「ダブルローン」という選択肢があることをご存じでしょうか。

ダブルローンとは、現在返済中のローンとは別に、新たに住宅ローンを組み、2本のローンを並行して支払っていく仕組みです。

住み替えの進め方には、次の2つの方法があります。

• 「買い先行」方式：先に新しい家を購入してから売却を進める
• 「売り先行」方式：住んでいる家を売却してから新居を購入する

買い先行方式の場合、新居の購入した時点で新たな住宅ローンの返済がスタートし、旧居のローンを完済するまでは、2本のローンを返済しなければなりません。

これに対し、住み替えローンは、旧居の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて一本にまとめられる点で大きく異なります。　

また、ダブルローンは、2本のローン返済を同時に進めなければならないため、月々の返済負担は重くなりやすく、家計への影響が大きくなる点に注意が必要です。金融機関の審査においても、2本分の返済負担を踏まえ、より厳しい返済能力のチェックが行われる傾向にあります。

住み替えローンを活用する4つのメリット

では、住み替えローンのメリットにはどういった点が挙げられるのでしょうか。

ここでは、4つのメリットを解説していきます。

1. 住宅ローンが残ったまま借りられる
2. 住宅ローンを一本にまとめられる
3. 諸費用や引越し資金を残せる
4. 住み替えのタイミングを早められる

住宅ローンが残ったまま借りられる

住み替えローンの最大のメリットは、オーバーローンの状態でも融資を受けられる点です。

オーバーローンとは、土地・建物の売却価格（担保価値）を住宅ローン残高が上回る状態です。つまり、売却収入だけではローンが完済できない状況を指します。

一般的に住宅ローンの借入金額は、「契約者の返済能力」と「土地・建物の担保価値」で決まります。

長期間にわたり大きな金額を融資する金融機関は、融資額を判断するために、年収や年齢、勤務先など「契約者の返済能力」を審査します。

同時に、万が一契約者が返済できなくなった場合に備え、融資対象の不動産に抵当権を設定し、融資金を回収できるようにします。

そのため、通常、土地・建物の価値以上の融資を受けることは難しいのが一般的です。

この点、住み替えローンは、新居の購入に必要な資金に併せて、旧居のローン残債分を借り入れするため、新居の担保価値以上の融資を前提とする商品です。

通常より審査は厳しくなりますが、オーバーローンの状態でも資金計画を立てやすくなります。

住宅ローンを一本にまとめられる

住み替えローンを利用することで、旧居のローン残債と新居の住宅ローンを1本にまとめることができます。

住み替えの進め方には「買い先行」と「売り先行」があり、買い先行の場合、旧居のローンを完済するまで、新居と旧居の住宅ローンを二重に返済しなければなりません。そのため、一時的に返済負担が増えることになります。

なかなか買い手が見つかるまで時間がかかると、二重ローンの期間は長引き、家計への影響はさらに大きくなるでしょう。

また、売り先行の場合、新居の引き渡しを受けるまでの間、仮住まいの家賃や引越し費用が発生する可能性があります。
住み替えローンを活用することで、二重ローンや仮住まいの経済的負担を避けつつ、スムーズに必要資金を準備できます。

諸費用や引越し資金などを残せる

住み替えローンを利用することで、本来住宅ローンの返済に充てる資金を温存することもできます。

住み替えでは、さまざまな諸費用や生活を始めるうえでの支出が伴います。

• 諸費用：仲介手数料や登記費用、繰り上げ返済の手数料、印紙代など
• 引越し代
• テレビ・インターネット回線の引き込み費用
• 家具や家電の購入費　など

また、近い将来に必要となるお金、たとえば、子どもの進学資金や車の買い替え資金などを手元に残しておきたいこともあるでしょう。

住み替えローンでは、住宅ローンの残債分にも使えるため、自己資金を必ずしも返済資金に使う必要はありません。

そのため、必要なお金を手元に残しつつ、新しい住環境を手に入れられる点も大きな利点といえるでしょう。

住み替えのタイミングを早められる

本来であれば、旧居の住宅ローンをすべて返済し終えていなければ、持ち家を売ることも、新しい住まいに移ることもできません。

なぜなら、融資の担保として設定された「抵当権」がついたままでは、買い手を見つけることは難しいためです。

そのため、売却金額でローンを完済できず、かつ不足分の資金を準備できない場合、完済の目途がつくまで住み替えの計画を先延ばしにせざるを得ません。

この点、住み替えローンを活用すれば、旧居のローン残債を含めて新居の購入費用を借りられるため、住み替えのタイミングを早められるのがメリットです。

住み替えローンの3つのデメリット

資金調達として便利な住み替えローンですが、一方でデメリットもあります。

ここでは3つのデメリットを解説していきます。

1. 審査が厳しくなる
2. 適用金利が高い傾向にある
3. 旧居の売却と新居の購入を同時に行わなければならない

審査が厳しくなる

住み替えローンは、新居を担保として、購入資金に加えて旧居のローン残債を融資する商品です。

つまり、新居の担保価値を超える部分については、金融機関は無担保で融資することになります。

次の例で見てみましょう。

• 新居の価格：3,200万円
• 旧居のローン残債：400万円
• 住み替えローン：3,600万円

この場合、金融機関は、新居に抵当権を設定し融資を行いますが、融資金額（3,600万円）が新居の価格（3,200万円）を上回っているため、400万円は無担保での融資となります。

つまり、金融機関は、契約者が返済できなくなった場合にすべての資金を回収できなくなるリスクを負うことになります。そのため、通常の住宅ローンよりも厳しく審査されるわけです。

住宅ローンの審査では、収入や勤務先、完済時の年齢、健康状態など数多くの項目が審査対象となります。あらかじめ「より厳しく審査される」と考えておく方が良いでしょう。

車のローンや携帯電話の割賦払いなどがある場合、審査にも影響するため、できる限り完済してから進めることをおすすめします。

適用金利が高い傾向にある

住み替えローンは、通常の住宅ローンより金利が高い傾向です。

その理由には、次の点が挙げられます。

• 担保価値以上の金額を融資するため貸し倒れのリスクが高い
• 金利の引き下げ幅が小さい
• すべての金融機関が取り扱っているわけではない

住宅ローンの適用金利は、次のように決まります。

（※）基準金利は、店頭金利ともいわれ、各金融機関が定める金利の定価のようなもの

金融機関は、金融情勢や営業的な側面、申込者の審査内容などをもとに、引き下げ幅を決定します。

住み替えローンは、一般的な住宅ローンより引き下げ幅が小さく、適用金利が高くなってしまうことがほとんどです。

また、通常の住宅ローン商品より取り扱い金融機関が少ない分、金利競争が生じにくいことも要因として考えられます。

このように、住み替えローンは、借入金額が大きくなりやすいうえ適用金利が高い傾向にあるため、無理なく返済が続けられるかを慎重に検討しなければなりません。

旧居の売却と新居の購入を同時に行わなければならない

住み替えローンの手続きは、「旧居の売却」と「新居の購入」を同じタイミングで行う必要があります。

具体的には、売却・購入とともに売買契約を締結した後、決済・引き渡しのタイミングを同時に進めなければなりません。

ただし、同日決済・引き渡しといっても、実際には数日ずれることもあり、引き渡しを数日間猶予してもらう特約などで対応するケースもあります。

とはいえ、売却と購入それぞれのスケジュール調整が難しいケースも多々あります。

• 旧居を買いたい人が見つかっても希望条件に合う家が見つからない
• 新居は見つかったものの旧居の買い手が見つからない

売却のタイミングに合わせるために新居探しに充分な時間をかけられないとなると、希望条件を妥協せざるを得なくなる可能性があります。

また、新居の購入に間に合わせるため売却を急いだことで、希望価格より安い金額で手放すリスクが生じます。

このように、売りと買いを同時に、タイミングよく進めなければならない難しさがある点に注意が必要です。

住み替えローンを利用するときの流れ

ここでは、住み替えローンを利用する流れを解説します。

下記の5つのステップをよく理解して、確実に計画を進めていきましょう。

1. 住宅ローンの残高を調べる
2. 不動産会社に査定を依頼し売却金額を把握する
3. 住み替えローンを比較・検討する
4. 住み替えローンの審査を受ける
5. 旧居の売却と新居の購入を同時になるように進める

1.住宅ローンの残高を調べる

まずどれくらい住宅ローンが残っているかを正確に把握することからスタートです。

住宅ローン残高を調べる方法は、次のとおりです。

• 毎年郵送される残高証明書
• 契約時に受け取る返済予定表
• Webサイト
• 金融機関の窓口

ただし、契約時の返済予定表は、途中で適用金利が変わっていると残高が変わるため注意が必要です。

残高の調べ方がわからない場合は、取引先金融機関に問い合わせて確認しましょう。

2.不動産会社に査定を依頼し売却金額を把握する

住み替えの資金計画を考えるうえで最も重要となるのが、現在の自宅の価格を把握することです。そのために、不動産会社に物件の査定を依頼する必要があります。

査定方法には、大きく2種類あります。

• 簡易査定：物件の床面積や築年数、立地などの基本情報をもとに概算価格を算出
• 訪問査定：担当者が現地を訪れ、建物の状態や周辺環境を確認して算出

売却金額は、住み替えの資金計画に直結するため、信頼性の高い価格を把握するために、訪問査定を依頼しましょう。

このときのポイントは、次の2点です。

• 1社だけで判断せず複数の不動産会社に依頼する
• 査定金額が高い会社に安易に決めない

査定金額の精度は、不動産会社や担当者によって変わり、査定金額とその算出根拠、販売計画（期間）などを比較することが重要です。

また、安易に一番高い金額を提示した会社に決めることにも注意しなければなりません。

相場とかけ離れた査定価格をもとに売却を進めても、時間がかかるだけでなかなか進まないという事態に陥る可能性が高くなります。

のちのち売り出し価格から値下げして売却できたとしても、当初の資金計画から変更を余儀なくされる可能性もあるでしょう。

そのため、「この金額であれば売れるだろう」という現実的な査定金額のもと、売り出し価格を設定することが重要です。

売却金額の見通しが立ったら、住宅ローン残高と照らし合わせ、どれくらいローンが残るかを確認しましょう。

3.住み替えローンを比較・検討する

次に、金融機関の融資条件や金利を比較・検討します。

住み替えローン（金融機関によって「買い替えローン」）は、すべての金融機関で取り扱っているわけではありません。今利用中の金融機関が取り扱っていない可能性もあります。

また、金融機関によって、融資条件や適用金利は異なります。

• ローン残債の返済資金として借りられる金額
• 残債分と新居の購入費用で借りられる金額
• 適用金利や金利タイプ
• 借入時・完済時の年齢の条件　など

たとえば、りそな銀行の「住宅売買同時」という商品であれば、残った住宅ローンを完済する資金として最大1,000万円まで借り入れ可能です（2025年4月時点）。

住み替えでは、初めて家を購入したときより借入時や完済時の年齢が高くなり、適用金利も高くなる傾向にあります。

そのため、必要な資金に対して融資を受けられる金額・条件を慎重に比較して、最適な商品を見つけることが大切です。

参照：りそな銀行「りそな住宅ローン（住みかえプラン）/りそな住みかえローン」

4.住み替えローンの審査を受ける

借り入れ先が決まったら、ローンの審査を進めていきます。

1. 事前審査の申し込み
2. 新居の売買契約の締結
3. 本審査の申し込み

住み替えローンは、通常の住宅ローンより審査が厳しくなる傾向のため、複数の借入先候補の検討が必要かもしれません。

金融機関によっては、Webで簡単な審査シミュレーションを用意している場合がありますので、事前に活用してみるのもよいでしょう。

新しく購入する家の売買契約を締結した後、本審査を申し込みます。

本審査では事前審査と異なり、物件の担保評価を含めてより詳細な審査が行われます。

必要な提出書類も増えるため、不備がないように何度も確認し、住み替えの同日決済が実現できるように準備することが大切です。

5.旧居の売却と新居の購入を同日に完了できるように進める

住み替えローンの本審査を無事通過すれば、次は、旧居の売却と新居の購入のスケジュールを一致できるよう進めます。

具体的には、

• 旧居の売却に伴う決済および引き渡し
• 新たな住まいの購入に伴う決済および引き渡し

これらを同じ日にできるように進めていきます。

決済当日には、まず、住み替えローンの借入金の一部で旧居の住宅ローンをすべて返済し、残りの融資資金は新居の購入代金に充てられます。

その後、旧居は買主に引き渡し、新居の引き渡し（鍵渡し）を受け取るという流れが一般的です。

また、決済・引き渡し後に、所有権の移転や抵当権の抹消・設定といった登記関連の手続きは、司法書士が関係書類を取りまとめ、法務局へ申請を行います。

住み替えで住宅ローン控除を利用するための条件

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を建築・購入する場合に、入居の年から最長13年間、年末時点の住宅ローン残高の0.7％分を上限に、所得税と一部の住民税が控除（減税）される制度です。

住み替えローンでも、適用条件を満たせば住宅ローン控除を利用できます。

住宅ローン控除の主な適用条件（新築住宅の場合）

• 返済期間が10年以上であること
• 工事完了または取得した日から6か月以内の用に供すること
• 原則として、床面積が50㎡以上であること
• 2025年（令和7年）12月31日までに居住の用に供すること
• 居住用以外の部分（店舗など）がある場合、床面積の2分の1以上が居住用であることなど

ただし、住宅ローン控除は、家を売却したときの税金の特例と併用ができない可能性がある点に注意が必要です。

住み替えに伴い自宅を売却し、利益（譲渡所得）が生じた場合、所得税・住民税の課税対象となります。

そこで、以下の特例のいずれかを適用することで、節税や課税時期の繰り延べ（持ち越し）ができます。

• 3,000万円特別控除
• 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買換え特例

これらの特例を適用する時期によって、住宅ローン控除が併用できない可能性があります。また、その併用不可の条件にかかったときも「例外」がいくつかあるため、それを含めて事前にしっかりと調べておくことをおすすめします。

両制度が併用できない場合、住宅ローン控除による減税効果と、特例適用による節税効果のどちらを選択するかを決める必要があります。　

住み替えローンを利用するときの注意点

最後に、住み替えローンを利用するときの注意点を解説していきます。

1. 無理のない返済金額にする
2. 住み替えローンの審査対策をする
3. 信頼できる不動産会社に依頼する

無理のない返済金額にする

住み替えローンでは、新居の購入資金に加え、旧居の住宅ローン残債も借り入れるため、借入金額が増えやすくなります。

また、金融機関によって異なりますが、住み替えローンは通常の住宅ローンより適用金利が高い傾向にあるため、無理のない返済額に設定することが重要です。

住み替え時は、初めてマイホームを購入したときよりも、自分や家族の年齢も上がり、家族構成や家計の収支も変わっていることがほとんど。

「労働収入をコンスタントに得られる期間」がどれだけあるかによって、ローンの借入金額や月々の返済額の目安が見えてくるはずです。

新居の購入予算は、住み替え時の年齢や返済期間、適用金利をもとに、完済まで無理なく返済できるかをシミュレーションして判断しましょう。

住み替えローンの審査対策をする

住み替えローンでは、新居の担保価値以上の借り入れをすることになります。

そのため、金融機関の審査は厳しくなる傾向にあり、事前に審査に影響する可能性がある懸念点を把握し、対策することが大切になってきます。

借入金額が収入に対して占める割合を示す「返済負担率」も、重要な審査項目の一つです。

返済負担率は、次の計算式で算出します。

一般的に、無理のない返済負担率は、20～25％といわれています。

住み替えローンの借入金額と適用金利、返済期間をもとに返済負担率を計算してみましょう。

返済負担率が高いほど、収入に占めるローン支払い額が多くなるため、審査はより厳しくなります。

もし、一人の収入で借り入れが難しい場合は、配偶者の収入と併せて、ペアローンや収入合算で住み替えローンを借りる方法もあります。

また、返済負担率の計算では、車のローンや携帯電話の分割払いなど他の借り入れも含まれるため、審査前に完済できるものは繰り上げて返済しておくとよいでしょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

住み替えで大切なことは、信頼できる不動産会社のサポートを受けながら進めることです。

住み替えでは、売却先の買主が見つかるタイミングと購入したい物件が見つかるタイミングが、必ずしも同じになるとは限りません。

どちらが先でも、状況の変化に対応しながら、資金計画、スケジュールを柔軟に調整する必要があります。

また、住み替えローンを利用するには、売却と購入を同時に進める必要がありますが、「家がいつ・いくらで売れるか」を予測することは簡単ではありません。住み替えは、住宅購入だけの場合より、スケジュール調整や資金計画が複雑になるとあらかじめ理解しておきましょう。

よって、最適な売り出し価格や販売戦略、スケジュールを提案してくれて、状況の変化に対し迅速に動いてもらえる不動産会社に依頼することが大切です。

住み替えローンも活用しやすい！新築デザイン住宅「SHIRO」とは？

住み替えローンを利用するには、旧居の売却と新居の購入を同時に進めなければなりません。

もし、住み替え先が中古住宅の場合、一般的に売主は個人であるため、その物件の売主自身も住み替えを予定しているケースも少なくないでしょう。

この場合、売主の意向を含めて予定を立てる必要があり、同時決済に向けたスケジュール調整が難しくなることは避けられません。

その点、新築建売住宅のように売主が不動産会社の場合は、欲しい物件の持ち主の住み替え時期などを考える必要がないため、スケジュールの調整がしやすくなります。

ハウスドゥ・ジャパンが提供する新築建売住宅ブランド「SHIRO」は、建売住宅でありながら、高いデザイン性と機能的な間取りにこだわった住宅です。

余分な装飾をなくしたシンプル＆クリーンな空間には、「住む人のライフスタイルや好みに合わせて自由にアレンジしてもらいたい」という思いが込められています。

また、「SHIRO」は、土地と建物を一括で販売・管理しているため、購入時の費用が明確で、資金計画が立てやすい点が特徴です。

そのため、資金計画やスケジュール調整が複雑になりやすい住み替えを検討されている方は、予算設定からスケジュール調整まで、不動産取引に精通したスタッフが、丁寧にサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。

まとめ：住み替えローンの注意点を踏まえてうまく活用しよう

住み替えローンを活用すれば、住宅ローンが残っている状態でも住み替えのタイミングを逃さず、新しい住まいを手に入れることが可能です。

ただし、物件の担保価値以上の借り入れを行う住み替えローンは、金融機関の審査が厳しく、適用金利も高い傾向にあります。

また、住み替えローンを活用するためには、売却と購入を同時に進めることが必要です。そのため、住み替えを成功させるには、無理のない資金計画とスケジュール調整をサポートしてくれる不動産会社選びがとても重要になります。

シンプルかつ洗練されたデザインに特化した新築建売住宅「SHIRO」なら、契約等の手続きの手間も少なく済むため、住み替えに伴うスケジュール調整の不安を軽減できます。

住み替えを検討しているけれど、資金計画や進め方に不安があるという方も、まずはお気軽にご相談ください。