建売住宅における坪単価の計算方法

建売住宅の坪単価を計算する際は、注文住宅の場合と少し異なる部分があるため注意が必要です。まずは、建売住宅における坪単価の計算方法を確認しておきましょう。

坪単価は「価格÷面積」で計算できる

坪単価とは、「面積1坪あたりの価格」を指す言葉です。注文住宅と建売住宅のどちらの場合も、価格を坪数で割ることで坪単価がわかります。
例えば、広さ40坪の家が4,000万円で販売されている場合、坪単価は以下のように計算できます。

• 4,000万円 ÷ 40坪 ＝ 100万円/坪

住宅の面積が「㎡」で表記されている場合は、「1㎡＝0.3025坪」として坪数に換算しましょう。例えば、100㎡の家なら「100㎡ × 0.3025 ＝ 約30坪」となります。

建売住宅の坪単価は建物と土地で分けて考える

建売住宅の坪単価を計算する際は、計算に使用する「価格」に注意しましょう。
建売住宅の販売価格には土地代も含まれているため、建物と土地に分けてそれぞれの坪単価を計算する必要があります。
例えば、以下の条件の物件で坪単価を計算してみましょう。

• 販売価格：4,500万円（土地1,500万円＋建物3,000万円）
• 土地面積：60坪
• 建物面積：30坪

土地・建物それぞれの坪単価は、以下のとおりです。

• 土地の坪単価：1,500万円 ÷ 60坪 ＝ 25万円/坪
• 建物の坪単価：3,000万円 ÷ 30坪 ＝ 100万円/坪

なお、注文住宅の販売価格には土地代が含まれていないため、単純に販売価格を建物面積で割ると建物の坪単価がわかります。

建売住宅の土地・建物の内訳価格（坪単価）を調べる方法

建売住宅のなかには、土地と建物の価格の内訳が明記されていない物件もあります。その場合、坪単価を調べる方法は以下3つです。

1. 消費税の金額から建物価格と坪単価を計算する
2. 周辺の地価相場から土地代と坪単価を計算する
3. 施工会社の実績から建物の坪単価を調べる

順番に詳しく解説します。

消費税の金額から建物価格と坪単価を計算する

建売住宅の正確な内訳金額を知るには、消費税の金額を調べる方法が確実です。土地の売買は消費税法上の「非課税取引」にあたるので、建売住宅の土地の部分には消費税がかからないためです。
つまり、消費税の金額がわかれば、建物の価格だけを逆算して求められます。
例えば、消費税が200万円の場合、「200万円 × 10 ＝ 2,000万円」が建物の価格です。全体の価格から建物価格を差し引けば、土地の価格もわかるでしょう。
ただし、消費税の金額は売買契約書にしか記載されていないことが多く、物件探しの段階で確認するのは困難です。
現実的には、残り2つの方法でおおよその土地・建物の坪単価を調べることになるでしょう。

参照
国税庁｜非課税となる取引
消費税法｜第6条（非課税）・別表第2第1項

周辺の地価相場から土地代と坪単価を計算する

土地は立地によっておおよその価格が決まるため、建売住宅の地域の地価相場を調べることで価格の内訳や坪単価を計算できます。
地価相場を調べるには、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」を利用しましょう。主な使い方は以下のとおりです。

1. 土地総合情報システムの「地価公示・都道府県地価調査」をクリック
2. 気になる建売住宅が位置する地域を選択
3. 調査年度などの条件を入力し、「検索」をクリック
4. 表示される「公示地価」を確認
5. 「公示地価」を1.1〜1.2倍して土地の相場価格を求める

公示地価とは、国が指定した不動産鑑定士によって算出された土地の評価額です。土地を売買する際の基準となる金額であり、実際の地価相場は公示地価の1.1〜1.2倍が目安になります。
調べた土地の価格を建売住宅の販売価格から差し引き、建物価格と坪単価を計算しましょう。
なお、建売住宅の土地は不動産会社や住宅会社がまとめて仕入れているため、個別に土地を購入する場合よりも割安になっていることが多いです。
実際には、上記の方法で求めた内訳よりも建物の割合のほうが大きいと考えておきましょう。

参照：国土交通省｜土地総合情報システム

施工会社の実績から建物の坪単価を調べる

建物の坪単価を手軽に調べる方法は、建売住宅を建てた施工会社を調べて、注文住宅をどのくらいの坪単価で建てているのかを確認することです。
施工会社ごとに外壁や床の厚みなどの標準仕様は決まっているため、注文住宅の坪単価がわかれば建売住宅の坪単価も近い価格であると推測できるでしょう。
ただし、建売住宅は複数棟まとめて建てることで設計・施工などの工程を効率化できるため、1棟あたりのコストをおさえて建てられます。そのため、同じ施工会社でも、実際の坪単価は注文住宅より安いと考えておきましょう。
建売住宅と注文住宅の坪単価の差については、「建売住宅と注文住宅とで坪単価の価格相場を比較」の章で詳しく解説します。

建売住宅の坪単価の相場（建物の坪単価）

それでは、具体的に建売住宅の坪単価の相場を見ていきましょう。なお、ここでの坪単価とは、建物の坪単価を指します。

• ローコスト建売住宅
• 一般的な建売住宅
• 高価格帯の建売住宅

上記3つの価格帯に分けて詳しく紹介します。

ローコスト建売住宅：坪単価40万円〜60万円

坪単価40万円〜60万円は、低価格帯の建売住宅に分類されます。広さ30坪とすると、1,000万円台で建てられるイメージです。
コストをおさえて建てられた物件が多いため、外壁材や屋根、水まわり設備などは基本的に標準グレードとなっており、プランのバリエーションも比較的少ないでしょう。
しかし、格安でマイホームが手に入るため、若い世代を中心に価格面で選ぶ方の人気を集めています。
ローコスト住宅を得意とするハウスメーカーや、「パワービルダー」と呼ばれるような地域密着型の住宅会社が提供する建売住宅が該当します。

一般的な建売住宅：坪単価50万円〜70万円

坪単価50万円〜70万円は、一般的な建売住宅によくある価格帯です。30〜40坪の広さで2,000万円〜3,000万円ほどになります。
ローコスト住宅よりも価格が高い分だけ品質も高く、外観が個性的な物件を選べることも多いです。価格と品質のバランスを重視する方に人気がある価格帯です。
一般的には、中堅規模のハウスメーカーや不動産会社が提供する建売住宅などが該当します。

高価格帯の建売住宅：坪単価70万円〜100万円

坪単価70万円以上は、高価格帯の建売住宅といえます。建物だけで3,000万円〜4,000万円ほどになるため、見た目では注文住宅と区別がつかない物件も少なくありません。
厚い断熱材やグレードの高いサッシなどを用いた高断熱・高気密の住宅が多く、住み心地の面でも満足感を得られるでしょう。
注文住宅よりもコストをおさえて購入したいものの、デザイン面や品質にこだわりたい方に人気の価格帯です。
坪単価70万円以上の建売住宅を扱うのは、大手のハウスメーカーや不動産会社であることが多いです。

建売住宅の坪単価は構造によっても差がある

国土交通省の2022年度住宅着工統計調査によると、建売住宅の構造別の平均坪単価は以下のとおりです。

木造と鉄骨コンクリート造の坪単価には約46万円差があり、これは30坪の家なら1,400万円ほどの差に相当します。
このように、構造によって坪単価の相場は大きく異なるため、建売住宅の価格を比較する際は必ず構造も確認しておきましょう。

参照：国土交通省｜2022年度住宅着工統計調査 表34

建売住宅と注文住宅とで坪単価の価格相場を比較

建売住宅は、注文住宅よりも安く購入できるイメージがある方も多いでしょう。具体的にどのくらい坪単価に差があるのか、調査データを用いて詳しく解説します。

土地付き注文住宅の坪単価の調査データ

住宅金融支援機構の2022年度フラット35利用者調査によると、土地付注文住宅の平均的な面積・購入価格は以下のとおりです。

地域により多少幅がありますが、注文住宅の平均的な坪単価は95万円前後となっています。

参照：住宅金融支援機構｜2022年度フラット35利用者調査p.19〜20

建売住宅の坪単価の調査データ

同じ2022年度フラット35利用者調査の結果を見ると、建売住宅に関する面積・購入価格の平均値は以下のとおりです。

土地と建物の内訳価格は不明だったため、ここでは注文住宅の調査結果から算出した土地の坪単価を用いて建物の坪単価を計算しています。
実際には土地がもう少し安い可能性があることを考えると、建売住宅の平均的な坪単価は約85万円〜90万円におさまるでしょう。

参照：住宅金融支援機構｜2022年度フラット35利用者調査p.19〜20

建売住宅は注文住宅より1割ほど坪単価が安い

上記の調査結果から、建売住宅の坪単価は注文住宅より1割ほど安いことがわかります。複数棟をまとめて効率的に建てることで、1棟あたりのコストをおさえているのが安さの理由です。
ただし、土地・建物をあわせた合計価格に1,000万円近く差があることを考えると、建物価格に極端な差はありません。つまり、安物の材料を使用して低品質な家を建てているわけではないので安心してください。
建売住宅と注文住宅の価格差は、土地の価格差によるところも大きいです。実際に調査結果を見ると、建売住宅のほうが比較的土地の面積が小さくなっています。
建売住宅の土地が小さいのは、不動産会社が土地をまとめて購入してから分割して家を建てるためです。
一つひとつの土地を整った形に整備できるため無駄なスペースがなく、いびつな形の土地よりも小さな面積で同じ広さの家を建てられます。
土地が広すぎたり変わった形をしていたりすると、維持管理に手間がかかってしまうでしょう。整った土地の家をお得に購入したい方は、建売住宅がおすすめです。
建売住宅が安い理由についてより詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

坪単価で建売住宅を比較する際の注意点

ここまで建売住宅の坪単価の相場を紹介してきましたが、坪単価を比較する際はいくつか注意すべきポイントがあります。

1. 坪単価の計算に用いる販売価格は各社で異なる
2. 坪単価の計算に用いる面積は2種類ある
3. 坪単価だけでは実際の建売住宅の購入費用を比較できない

それぞれ詳しく見ていきましょう。

坪単価の計算に用いる販売価格は各社で異なる

建売住宅の坪単価を計算する際に、情報サイトやチラシに表示された価格をそのまま用いる方も多いでしょう。しかし、物件によって販売価格に含まれる内容は異なるため、そのまま比較するのは危険です。
例えば、販売価格に外構工事まで含まれている物件と、外構工事は別途工事として価格から除いている物件があります。外構工事には数十万円〜数百万円かかるため、条件をそろえなければ高い・安いを正しく判断できません。
悪質な住宅会社の場合は、必須設備もすべてオプションに分類し、建物本体の価格をおさえて坪単価を安く見せているケースもあります。
坪単価はあくまで目安程度にしておき、物件選びの際は必ず価格に含まれている内容を細かく確認しながら比較してください。

坪単価の計算に用いる面積は2種類ある

建売住宅の坪単価の計算に用いる面積には、「延べ床面積」と「施工面積」の大きく2種類があります。
延べ床面積とは、建築基準法に基づいて計算した面積を指します。主に家の居住スペースの広さを示しており、ピロティやバルコニーなどの半屋外空間の面積は含みません。
一方、施工面積は文字どおり実際に施工した部分すべての面積を指し、材料費や施工費がかかった部分をあらわしています。
坪単価にどちらの面積を適用するかは明確に定義されておらず、各住宅会社が独自に判断して計算しているのが現状です。
そのため、実質的には同じ面積・価格の家でも、計算の仕方によって坪単価が異なって見えることがあるので注意しましょう。
一般的に延べ床面積よりも施工面積のほうが大きく、施工面積を使って計算したほうが坪単価は安い金額になります。
物件選びの際には、表記された面積が延べ床面積・施工面積のどちらを指すのか不動産会社に確認してみてください。

坪単価だけでは実際の建売住宅の購入費用を比較できない

建売住宅を選ぶ際は、坪単価だけではなく、最終的に支払う費用の総額で比較することが大切です。
例えば、建売住宅を購入すると、本体の価格以外にも不動産会社に支払う仲介手数料や銀行に支払う住宅ローンの手数料などの諸費用が必要になります。
手数料は不動産会社によって異なり、坪単価が安い物件を選んだとしても、手数料を多めに請求されると総額としては高くなってしまうケースも少なくありません。
目先の坪単価の数字にとらわれず、どのような費用がかかるのかを調べたうえで資金計画を立て、慎重に物件を選びましょう。
これから資金計画を立てる方は、ぜひ以下の記事もあわせてご覧ください。

坪単価で建売住宅を選ぼうとしてお悩みならSHIRO

建売住宅を選ぶ際は、坪単価だけではなく、間取りや立地などのさまざまな要素を比較・検討してから決める必要があります。しかし、初めてのマイホーム購入では、何から始めてよいか迷う方も多いでしょう。
新築・デザイン住宅SHIROでは、建売住宅の販売を始めて15年、約1,600棟以上の家をお客様に届けてきました。
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建売住宅の選び方でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

まとめ：建売住宅は坪単価だけでなく総合的な条件で選ぼう

建売住宅の販売価格には土地代も含まれているため、坪単価を見るときには土地と建物に分けて考えましょう。
建売住宅の建物の坪単価は、50万円〜70万円が相場です。ローコスト住宅を得意とする住宅会社なら40万円台、大手ハウスメーカーなら100万円台の物件もあります。
ただし、坪単価を計算する際の販売価格や面積は住宅会社によって異なり、単純に比較できないことも少なくありません。
坪単価はあくまで目安にして、物件を選ぶ際は総合的な条件で慎重に決めることをおすすめします。物件選びでわからないことがあれば、お気軽にSHIROにご相談ください。