建売住宅の諸費用はいくら必要？価格別シミュレーションで詳しく解説

諸費用の目安は建売住宅の価格の5%〜10％

諸費用とは、住宅を購入する際に本体代金以外に発生する費用です。
例えば、不動産会社に支払う仲介手数料や金融機関に支払う住宅ローンの利用手数料、住宅を取得することで課される税金などが挙げられます。
手数料や税金は建売住宅の価格に応じて決まるため、購入物件が決まればおおよその金額を計算できます。
諸費用の目安は、住宅の販売価格の5〜10％です。例えば、4,000万円の物件では200万円〜400万円ほどになります。
住宅本体の代金の支払いには住宅ローンを利用できますが、諸費用は原則自己資金（現金）で用意する必要があります。住宅の購入に向けて計画的に準備しておきましょう。

建売住宅の諸費用内訳

建売住宅の諸費用は、以下3つのタイミングに分けて支払います。

1. 購入前の諸費用
2. 購入時の諸費用
3. 住宅ローン利用時の諸費用

それぞれの内訳と用意するべき金額の目安を見ていきましょう。

購入前の諸費用

建売住宅の購入にあたり、最初に諸費用を支払うタイミングは売買契約を締結するときです。諸費用の内訳は以下のとおりです。

基本的には印紙税のみのため、1万円〜3万円を準備しましょう。印紙税とは、契約書のような取引の際に作成する文書に対して課される税金です。
また、諸費用ではありませんが、売買契約時には手付金も必要になります。手付金とは、住宅の本体代金の一部を売主に預けるお金です。
手付金は、本体代金の支払いに充当されるため、追加で費用がかかるわけではありません。
しかし、建売住宅の価格の5〜10％とまとまった金額の現金が必要になるため、あらかじめ準備してから契約手続きを進めましょう。

参照
国税庁｜印紙税額の一覧表
国税庁｜印紙税の軽減措置

購入時の諸費用

売買契約後、建売住宅の品質検査を実施して問題なければ本体代金を支払います。その際、以下の諸費用がかかります。

主な内容は、税金と不動産会社へ支払う仲介手数料です。
建売住宅を購入すると登記手続きが必要になり、登録免許税が課されます。登記とは、法務局に不動産の情報や所有者の名義を登録することです。
所有者を不動産会社から購入者へ変更するための「所有権移転登記」が必要ですが、内容が複雑なため一般的には司法書士へ手続きの代行を依頼します。報酬の金額も含めて用意しましょう。
固定資産税と都市計画税は、年始に不動産会社がまとめて1年分を支払っています。引き渡しを受けてから負担が発生するため、日割りした金額が請求されます。
この他、厳密には「不動産取得税」と呼ばれる税金が課されますが、控除の金額が大きいため一般的な規模の住宅では非課税になるケースが多いです。
仲介手数料は不動産会社により異なり、無料の場合もあれば物件価格に応じて200万円前後かかるケースもあります。
ただし、宅地建物取引業法により上限が定められているため、それ以上の金額になることはありません。
上記より、購入時には建売住宅の価格の2.5％〜5％前後の金額を用意しておくと安心です。

参照
国税庁｜登録免許税の税額表
国税庁｜登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
総務省｜固定資産税
e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法｜第46条（報酬）
国土交通省｜告示1155号報酬の額
総務省｜不動産取得税

住宅ローン利用時の諸費用

残りの諸費用は、住宅ローンを利用する際に支払います。主な内訳を見ていきましょう。

大きな割合を占めるのは、金融機関に支払う事務手数料や保証料です。金融機関によって金額が異なり、保証料は月々の返済額に上乗せする形で支払うケースも多いです。（一部ネット銀行などでは不要になるケースもあります。）
また、住宅ローンを借りる際は、万が一返済できなくなった場合に備えて住宅を担保にします。そのため、金融機関が担保として差し押さえる権利を示す「抵当権」の登記手続きが欠かせません。
担保の住宅が返済期間中に災害などに見舞われる事態に備えて、火災保険と地震保険への加入が必須条件となることが大半です。保険料は、最長で5年分を一括で支払うことが多いため、10万円〜20万円ほど準備しておきましょう。
上記の住宅ローンに関する諸費用は、融資を実行するタイミングで必要になります。
一般的には住宅の引き渡し日や決済日と同日になるため、不動産会社や金融機関にスケジュールを確認して期日までに間に合うよう資金を準備しましょう。

参照
国税庁｜印紙税額の一覧表
財務省｜登録免許税の概要
国税庁｜登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

建売住宅の諸費用を計算シミュレーション｜価格別

諸費用が具体的にいくら必要かをイメージするため、建売住宅の価格別にシミュレーションしてみましょう。

• 2,000万円の建売住宅の諸費用
• 3,000万円の建売住宅の諸費用
• 4,000万円の建売住宅の諸費用

ここでは、上記3つの条件で計算します。

2,000万円の建売住宅の諸費用

ローコスト住宅を取り扱う施工会社では、2,000万円前後の建売住宅を購入できます。以下の条件で諸費用を計算してみましょう。

【計算条件】

• 手付金200万円を売買契約時に支払う
• 住宅ローンの保証料は毎月の支払いの金利に上乗せされる（諸費用には含まない）
• 住宅ローンの借入金額：1,800万円（頭金なしのフルローン）

諸費用は、約200万円用意しておくと安心です。手付金を含めると、合計で400万円ほどの現金が必要になります。

3,000万円の建売住宅の諸費用

建売住宅は全国的にも3,000万円台の物件が多く、標準的な価格帯といえます。具体的に諸費用を計算してみましょう。

【計算条件】

• 手付金200万円を売買契約時に支払う
• 住宅ローンの保証料は毎月の支払いの金利に上乗せされる（諸費用には含まない）
• 住宅ローンの借入金額：2,800万円（頭金なしのフルローン）

不動産会社や利用する金融機関によりますが、諸費用は260万円〜300万円ほど準備しておくと安心です。手付金200万円を含め、現金は500万円ほど用意しましょう。

4,000万円の建売住宅の諸費用

首都圏や近畿、東海エリアなどでは、4,000万円前後の建売住宅が多く見られます。大手ハウスメーカーやデザイン性の高いブランドの建売住宅も選択肢に入ってくるでしょう。
諸費用の相場は、以下のとおりです。

【計算条件】

• 手付金200万円を売買契約時に支払う
• 住宅ローンの保証料は毎月の支払いの金利に上乗せされる（諸費用には含まない）
• 住宅ローンの借入金額：3,800万円（頭金なしのフルローン）

諸費用は、330万円〜400万円ほどを見込んでおきましょう。手付金を含めると、現金は600万円ほど必要になります。

建売住宅の諸費用を払えない場合の対処法

ここまでご紹介したとおり、建売住宅の諸費用は数百万円単位の金額です。手元の資金が不足して諸費用を払えない場合は、以下2つの方法を検討しましょう。

1. 住宅ローンに組み込む
2. 諸費用専用ローンを利用する

それぞれ詳しく解説します。

住宅ローンに組み込む

一部の金融機関では、住宅ローンに諸費用を組み込めます。諸費用を現金で支払う必要がなくなり、好条件の建売住宅を見つけた際に機会を逃さず購入できるでしょう。
また、教育資金などを別のローンで借りるよりは、低金利で利用できる住宅ローンで諸費用を支払い、手元の資金を残した方が良い場合があります。
ただし、諸費用を住宅ローンに組み込むと、担保となる住宅の価格よりも借入額の方が上回る「オーバーローン」と呼ばれる状態になります。
オーバーローンは金融機関にとってリスクが高いため、融資の審査が比較的厳しいです。
審査基準は金融機関によって異なるため、年収や勤続年数などの面で不安を感じる方は複数の金融機関に事前審査を申し込みましょう。
なお、借り入れた資金の用途は、住宅の購入に関する諸費用のみに限られます。新居に必要な家具・家電などの購入には使えないため注意してください。

諸費用専用ローンを利用する

諸費用を住宅ローンに組み込めない場合は、「諸費用ローン」と呼ばれるローンを利用し、諸費用のみ別に借り入れる方法もあります。
諸費用ローンは家具・家電や引越し費用などにも利用できることが多く、住宅ローンに組み入れる場合よりも比較的用途が自由な点がメリットです。
ただし、一般的な住宅ローンより金利を高く設定している金融機関が大半です。
借入期間が長いほど総支払額も増えるため、必要最低限の金額を借り入れ、繰上げ返済もしながらできるだけ早く完済することをおすすめします。

諸費用をローンで支払う場合の注意点

諸費用をローンで支払うと、その分だけ借入額が増えます。月々の返済の負担も大きくなるため、生活に支障が出ないかを十分検討しておきましょう。
また、住宅ローンに諸費用を組み込むと、将来売却しにくくなる点に注意が必要です。住宅の売却代金でローンを完済できない可能性が高いためです。
ローンが残っていると、住宅の抵当権を抹消できません。抵当権付きの住宅では、なかなか買い手が見つからないでしょう。抵当権を抹消するには、売却代金で不足する分を自己資金で補う必要があります。
不安な方は、できる限り諸費用を自己資金で準備するか、不足する分のみ諸費用ローンを利用して短期間で返済を終えることを検討してみてください。

建売住宅の諸費用を安く抑える方法・秘訣

実は、建売住宅の諸費用のうち、以下3つは安く抑えられる可能性があります。

1. 仲介手数料
2. 住宅ローン関連の手数料
3. 火災保険料

諸費用の負担を減らす秘訣を見ていきましょう。

仲介手数料を抑える

仲介手数料の上限額は法律で決まっていますが、下限額に関する定めはありません。不動産会社を比較し、仲介手数料の安い会社を探してみましょう。
ただし、仲介手数料が極端に安い会社は、人員を最小限にするなど無理なコストカットをしている場合も少なくありません。
人手が足りなければ、手続きが雑になりミスが増えるなどサービスの質が落ちることもあるでしょう。資料請求や内覧時の対応の様子を見て、不安を感じるようであれば別の会社を探すことをおすすめします。
仲介手数料は、時期によって変わることもあります。春や秋ごろには建売住宅を積極的に販売する動きが見られ、各社で仲介手数料の値下げキャンペーンが実施されることが多いです。
半額や無料になることもあるため、諸費用の負担を大きく抑えられるでしょう。

住宅ローン関連の手数料を抑える

住宅ローンの事務手数料や保証料は、金融機関により異なります。複数の金融機関を比較し、少しでも諸費用の負担が少ないローン商品を選ぶと良いでしょう。
比較する際は、必ず事務手数料と保証料を合計した金額で確認してください。事務手数料が安いものの、保証料が高額なケースもあるためです。
金融機関によって、定額で提示される場合と「借入金額の2.2％」のように割合で提示される場合があるため、ローンの借入金額を想定して具体的な金額を計算する必要があります。
諸費用の支払額を減らすには、計画的に自己資金を貯めて頭金を支払い、ローンの借入金額そのものを減らすのが理想的です。
事務手数料や保証料だけではなく、月々の返済や金利の負担も減らせるでしょう。
ただし、人によっては手元の自己資金を残した方が良い場合もあるため、ライフイベントなどを考慮して返済計画を立ててみてください。

火災保険料を抑える

火災保険は、補償内容によって保険料が変わります。契約内容を見直すことで保険料を抑えられるでしょう。
火災保険の補償には、建物に関する補償と家財に関する補償があります。家財に関する補償は手厚すぎることもあるため、持ち物の量や価値を考慮して見合った内容を選ぶと良いでしょう。
また、火災保険は基本補償と特約の2つに分かれます。基本補償の内容は変更できないことが多いですが、特約は外すことも可能です。
ハザードマップで浸水想定エリアに指定されていない場合は、水害に関する特約を不要と判断する方も多いです。
その他、火災保険は支払う期間を選択できます。契約時に手元の資金に余裕がない場合は、1年〜5年などの短めの期間にして負担を抑えると良いでしょう。　
諸費用を支払ったあとに無理なく生活できるかどうかを考えて調整してみてください。

まとめ｜建売住宅は諸費用も含めて資金計画を立てよう

建売住宅の諸費用は、住宅の販売価格の5％〜10％の金額がかかります。原則として自己資金で準備する必要があるため、購入に向けて計画的に貯めておきましょう。
諸費用の主な内訳は、住宅を購入することで課される税金や不動産会社に支払う仲介手数料、住宅ローンを利用する際の事務手数料・保証料です。
税額は住宅の価格に応じて決まるため変更できませんが、仲介手数料や住宅ローン関連の手数料、火災保険料は工夫次第で減額できる可能性があります。
自己資金を用意するのがどうしても難しい場合は、住宅ローンに組み込んだり諸費用ローンを利用したりすることも検討しましょう。
ぜひ本記事を参考にして、住宅購入の資金計画を立ててみてください。