新築戸建ての購入にかかる諸費用の内訳

まず、新築戸建ての購入にかかる諸費用の内訳について解説します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 住宅ローン事務手数料・保証料
• 登記費用
• 火災保険料・地震保険料
• 不動産取得税

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社の仲介で新築戸建てを購入した場合にかかる費用です。

不動産会社は、物件探しや売買契約、引き渡しに向けて購入者をサポートし、仲介手数料はその報酬として支払います。

宅地建物取引業法では、仲介手数料について成約価格に応じた上限金額を定めています。

仲介手数料（上限）の速算式

例えば、不動産会社の仲介で3,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料（上限）は次のようになります。

3,000万円×3％+6万円+消費税＝105.6万円

仲介手数料の支払い時期については、一般的に売買契約時に仲介手数料の半金、残りの半金を引渡し時に支払う不動産会社が多くなっています。

なお、仲介手数料は売買契約成立に対する報酬であるため、物件情報や物件探しのサポートを受けたとしても、売買契約が成立しない限り支払う必要はありません。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約）などの課税文書を作成するときにかかる税金です。

一般的には税額に相当する収入印紙を購入し、契約書に貼付して納付します。

印紙税額は、売買金額や住宅ローンの借入金額によって変わります（下図参照）。

※1契約金額については一部を抜粋して記載

※2平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される文書

例えば、売買金額と住宅ローン借入金額がともに3,000万円の場合、印紙税はそれぞれ10,000円と20,000円になります。

印紙税は、売買契約や住宅ローン契約締結時に準備する必要があります。

参照：国税庁「契約書や領収書と印紙税」

住宅ローン事務手数料・保証料

住宅ローンを借り入れするための費用として事務手数料や保証料が必要となります。

住宅ローンの手数料は、金融機関によって「融資事務手数料型」と「保証料型」の2種類があります。

融資事務手数料は、金融機関から融資を受ける際に手数料として支払うお金です。

主に融資金額に応じた手数料を支払う定率型が利用されており、手数料率の相場として2％（税込2.2％）の金融機関が多くなっています。

・融資事務手数料＝住宅ローン借入金額×2.2％

保証料は、住宅ローンの借り入れにあたって保証会社を利用するために必要となる費用です。

万が一、住宅ローンを返済できなくなった場合に、契約者に代わって保証会社が返済する契約を締結します。

保証料型の場合、定額の事務手数料（3～5万円程度）に加え、借入金額や借入期間に応じた保証料（借入期間35年・借入金額1,000万円あたり20万円程度）がかかる金融機関が一般的です。

保証料は、契約時に一括で支払う一括前払いタイプ（外枠方式）と金利に上乗せして毎月支払う金利上乗せタイプ（内枠方式）があります。上乗せ金利タイプでは、適用金利に0.2％程度が上乗せされる金融機関が多い傾向です。

また、事務手数料型との違いとして、保証料を一括で前払いした場合、契約当初の借入期間が到来する前に繰り上げ完済すると、返済期間に応じて保証料の一部が返金される可能性があります。

一方事務手数料型の場合、途中で繰り上げ完済しても返金はありません。

登記費用

不動産を購入した場合、物件の現況や権利関係を公示するための登記が必要です。

新築一戸建てを購入したときに必要な登記は、以下のとおりです。

• 建物表題登記
• 所有権保存登記
• 所有権移転登記
• 抵当権設定登記

建物表題登記は、土地や建物の現況を表示する登記です。

建物を新築した場合のほか、国有地の払下げを受けて新たに土地が生じた場合に、土地や建物の現況を表示する登記として申請しなければなりません。

一般的に土地家屋調査士に依頼するケースが多く、報酬として8万～12万円程度の費用が必要です。

建物表題登記に必要な登記についても見ていきましょう。

「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」は、それぞれ登録免許税が必要です。

登録免許税は、課税標準額に税率を乗じて算出します。

・登録録免許税＝課税標準額×税率

所有権保存登記ならびに所有権移転登記の課税標準額は、土地、建物の「固定資産税評価額」となり、抵当権設定登記の課税標準額は「債権金額」となります。

それぞれの税率は、以下のとおりです。

※それぞれの登録免許税について軽減措置があります

また、登記手続きは司法書士への依頼が一般的です。その場合、登録免許税以外に司法書士に依頼する費用（報酬）が必要となります。

参照

税務署「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

法務局「登録免許税はどのように計算するのですか？」

火災保険料・地震保険料

火災だけでなく、台風や集中豪雨による洪水などに備えるためにも火災保険は必要といえるでしょう。住宅ローンを利用する場合は必須です。

また、地震大国である日本においては、火災保険契約者のおよそ7割が付帯する地震保険についても加入すべきでしょう。

火災保険料は、建物の構造や所在地、契約年数によって違いがあるほか、補償内容と保険金額の設定の仕方によって変わります。

そのため、無駄な保険料が生じないよう、立地条件や家族構成などに合わせた補償内容にすることが大切です。

なお、地震保険料については、建物の耐震性によって保険料の割引が受けられる場合があります。

参照：損害保険料率算出機構「グラフで見る！地震保険統計速報」

不動産取得税

不動産取得税は土地や建物など不動産を取得した時に課される税金です。

不動産取得税の計算式は、以下のとおりです。

・不動産取得税＝課税標準額（原則：固定資産税評価額）×税率

税率は本則が4％ですが、土地、建物それぞれについて、一定の要件のもと不動産取得税の軽減措置が設けられています。

建物（新築）の軽減措置

・建物の不動産取得税＝（課税標準額－1,200万円）×税率（3％）

令和9年3月31日までに取得した場合、一定の要件を満たすことで、税率は本則の4％から3％となり、課税標準額から1,200万円（長期優良住宅は1,300万円※）を控除できます。

※令和8年3月31日までに新築された長期優良住宅が対象

土地（住宅用地）の軽減措置

・土地の不動産取得税＝土地の課税標準額×1/2×税率（3％）－軽減額

令和9年3月31日までに取得した土地について、土地の課税標準額は1/2、税率は3％となります。

そして軽減額は、以下いずれか高いほうの金額になります。

1. 45,000円
2. 土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の課税床面積※の2倍×税率（3％）

※床面積の上限200㎡

購入する土地、建物によりますが、不動産取得税はこれらの軽減措置により税金がかからないケースも少なくありません。

参照

東京主税局「不動産取得税」

国土交通省「認定長期優良住宅に対する税の特例」

新築戸建ての諸費用シミュレーション

ここでは4,000万円（住宅ローン借入金額4,000万円）の新築戸建てを購入したときの諸費用をシミュレーションしてみました。

※新築住宅における登録免許税の軽減措置が適用される前提

あくまで概算ですが、4,000万円の新築住宅を購入したときの諸費用は、およそ295.6万円となりました。物件価格に対して約7.4％の諸費用がかかる計算になります。

諸費用全体に占める割合が多いのは、仲介手数料ならびに住宅ローン手数料です。

では諸費用を自己資金で準備することが難しいとき、諸費用を含めて住宅ローンで借り入れることはできるのでしょうか。

住宅ローンで諸費用を借りられる

多くの金融機関では、物件の購入資金だけでなく諸費用を融資対象としているため、住宅ローンに組み入れての借り入れは可能です。

ただし、金融機関によって融資対象となる諸費用が異なる場合があるため確認が必要です。なかには、諸費用以外にも家電購入費用なども融資対象となる金融機関もあります。

諸費用を含めて借り入れするときの注意点

諸費用を含めて住宅ローンを借りる場合、注意しなければならない点もあります。

まず、諸費用を含めて借り入れすることは物件価格以上の借り入れをすることになるため、融資率や返済負担率が高くなります。

• 融資率：物件価格に対して住宅ローン借入金額が占める割合
• 返済負担率：年収に対して住宅ローンその他の返済額が占める割合

多くの金融機関で融資率や返済負担率を審査項目としているため、諸費用を含めて借り入れする場合審査上不利に働きます。

また、諸費用を含めて借り入れすると、いわゆるオーバーローン（物件価格以上の金額を借り入れる状態）になります。途中繰り上げ返済しなければ、オーバーローンの状態が続く可能性が高くなります。

将来住み替えにあたって家を売却しようと思っても、住宅ローン残高が売却収入を上回る可能性がある点に注意しなければいけません。

売却するには住宅ローンを完済しなければならないため、売却のための自己資金が必要となる可能性があります。

新築一戸建て購入時の諸費用を抑える方法

ここでは、諸費用を抑える3つの方法について解説します。

1. 仲介手数料がかからない物件を購入する
2. 住宅ローン借入金額を抑える
3. 火災保険の補償内容を最適化する

仲介手数料がかからない物件を購入する

仲介手数料がかからない物件の購入で、諸費用を抑えられます。

新築一戸建ての場合、売主はデベロッパーや不動産会社、ハウスメーカーなどです。販売態様が「売主」もしくは「代理」の物件であれば、売主から直接購入することで仲介手数料はかかりません。

ただし、諸費用を抑えるために仲介手数料がかからない物件に絞った物件探しをすると、選択肢が少なく、希望に合う物件がなかなか見つからない可能性があります。

また、状況によっては仲介手数料について値引き交渉することは可能です。ただし、仲介手数料は不動産会社の収入源であるため難しいケースも少なくありません。

住宅ローン借入金額を抑える

住宅ローンの借入金額を抑えることで、諸費用の節約につながります。

住宅ローン契約時に必要となる融資事務手数料や保証料は借入金額によって変わります。

利用する金融機関にもよりますが、例えば、借入金額を500万円減らせれば、およそ11万円諸費用を抑えられます（融資事務手数料の場合）。

借入金額を減らした分、抵当権設定登記の登録免許税も安くなります。

火災保険の補償内容を最適化する

火災保険の補償内容を最適化したうえで、複数の保険会社で比較することで保険料を抑えられます。

火災保険といっても補償内容は火災だけでなく、自然災害から日常の事故、トラブルまで広い範囲に及びます。

最近では、補償内容をカスタマイズできる保険会社が増えているため、無駄な補償を付けず、適切な保険金額に設定することで保険料を抑えられます。

例えば、給排水管の事故などに備える「水濡れ」や車の衝突など外部からの飛来、衝突などに備える「物体の衝突」は、建物の間取りや前面道路の交通量なども考慮して補償の必要性を判断しましょう。

また、建物だけでなく家財も補償対象とする場合、必要以上に保険金額を大きくし過ぎないことも大切です。

補償内容を最適化し、免責金額（自己負担額）なども考慮しながら複数の保険会社で相見積もりを取り保険商品を選びましょう。

諸費用以外にかかる費用にも備えよう

諸費用以外にかかる費用についても準備しておくことが大切です。

一般的に、諸費用以外にかかる費用として次のものが考えられます。

• 引越し費用
• 照明・カーテンレール
• 家具・家電
• インターネット回線、アンテナ工事
• 表札など

新築建売住宅では、カップボードや網戸、シャッター、室内干し、食洗機（タイプやグレードも含めて）などがオプションとなっていることも少なくありません。

何がオプション扱いになるのかを事前にしっかり確認しておくことが大切です。

資金計画が立てやすい新築・デザイン住宅「SHIRO」

ハウスドゥグループが提供する新築・デザイン住宅「SHIRO」は、「建売住宅をもっと自由にし、日本の街並みをもっと美しくしたい」という思いから生まれた建売住宅ブランドです。

デザイン性に特化した建売住宅となっており、白を基調としたシンプルかつ洗練された外観が特徴となっています。

これまで約1,600棟の販売実績から培われた経験をもとに、設計士がすべての建物について敷地に合わせたデザインと間取りを提案します。

予算内でクロスやカップボード、照明、カーテン、外部手すりなどを好みに合わせてカスタマイズすることが可能です。

また、土地・建物を一括で管理・販売するため、注文住宅と比べて諸費用を含めた資金計画が立てやすい点が特徴です。

建売住宅ながら注文住宅に引けを取らないデザインや間取りを提案する「SHIRO」では、資金計画からご相談を承っております。お気軽にお問い合わせください。

まとめ：新築戸建ての諸費用を踏まえ無理のない資金計画を立てよう

新築戸建てを購入する場合、建物本体価格以外に諸費用を含めた総予算をしっかり把握することがスタートです。

住宅ローン借入金額の目途をつけたい場合は、物件価格のおよそ6～8％程度の諸費用がかかる前提で資金計画を立てるとよいでしょう。

また、資金計画上、諸費用を準備することが難しい場合、住宅ローンに組み込める金融機関を利用できます。利用予定の金融機関で融資対象となる諸費用を確認することが必要です。

ただし、諸費用を借り入れる場合、物件価格より高い借入金額となるため、毎月の返済額や将来の住み替えの可能性なども踏まえ、無理のない資金計画となっていないか確認することが大切になります。

さらに諸費用のほか引越し、家具・家電の購入資金なども事前に確認しましょう。

なお、新築・デザイン住宅「SHIRO」では、これまでの20年以上にわたる建売住宅の販売実績で培ったノウハウにより設計・施工を効率化し、手ごろな価格で高品質な住宅を提供しています。

土地・建物を一括で管理・販売することで、諸費用やオプション費用も分かりやすく、資金計画も立てやすくなっています。

できるだけ価格を抑えながらも、デザインや間取りにもこだわりたいという方に「SHIRO」はおすすめです。

また、専任のアフターサービスチームによる長期保証プランや定期メンテナンスも用意しており、安心して長く住み続けられます。

はじめてのマイホーム購入という方も、資金計画や住宅ローン選びからご相談いただけます。お気軽にお問い合わせください。