建売住宅は頭金なしで買える？メリットと費用相場を徹底解説

建売住宅購入の頭金とは？自己資金・手付金との違い

頭金をマイホーム購入時に準備できる資金と考えられている方も少なくありませんが、正確には少し異なります。

ここでは頭金の意味、自己資金・手付金との違いを解説していきます。

頭金と自己資金の違い

頭金の意味を理解するためには、自己資金との違いを知る必要があります。

家を買うときの費用は「土地・建物の価格（物件価格）」と「諸費用」にわかれます。

諸費用とは、以下のようなものです。

• 仲介手数料：不動産会社を利用して購入した場合の手数料
• 印紙税：売買契約書や住宅ローンの契約書に貼付する印紙代
• 登記費用：所有権移転・抵当権設定登記にかかる税金や司法書士の手数料
• 住宅ローン諸費用：住宅ローンを借りるときの事務手数料や保証料

この前提で、以下の例で頭金と自己資金について考えてみましょう。

この場合、建売住宅の必要資金は、4,000万円+200万円＝4,200万円となり、自己資金は600万円です。

頭金は、以下の計算式で求められます。

この例では、住宅ローンで借り入れが必要な金額は、4,200万円－600万円＝3,600万円です。

その結果、頭金は、物件価格4,000万円－住宅ローン借入金額3,600＝400万円となります。

この例では、自己資金は600万円、頭金は400万円となります。自己資金は、頭金に諸費用を加えたものといえます。

頭金と手付金の違い

次に、頭金と手付金の違いを見てみましょう。

手付金とは、売買契約が成立した証として、買主から売主に対して預けられる金銭です。

現金で準備する必要があり、最終的に売買代金の一部として充当されます。

手付金には、いくつか役割があります。

• 証約手付：売買契約が成立したことを証明する
• 解約手付：売買契約後に解約するための条件
• 違約手付：売買契約後の契約違反に対する違約金

売買契約を締結すると、買主は代金を支払う義務、売主は物件を引き渡す契約上の義務が生じますが、何らかの理由で売買契約をキャンセルしたいとなる場合もあります。そのとき、買主は手付金を放棄する、売主は手付金を倍返しすることで売買契約を解除できるとしたものが解約手付です。

また、違約手付は、売買契約上の義務を果たさない場合（債務不履行）の違約金として設定されます。

ただし、手付金にどういう役割を持たせるかは契約内容によります。

一般的な手付金の相場は、売買金額の5～10％程度です。売買金額が4,000万円であれば、200万～400万円となります。当事者双方の合意のもとに決められるもので、頭金とは異なります。

建売住宅の購入にかかる頭金の目安はいくら？

では、建売住宅を購入する時の頭金は、いくらくらいが目安となるのでしょうか。他の物件種別との違いも含めて解説していきます。

下記の表は、住宅金融支援機構の調査をもとに、手持金と購入価格に対する手持金の割合をまとめたものです。※小数点以下は切り捨て

出典：2023年度フラット35利用者調査

建売購入で準備する資金の目安は、購入価格のおよそ9％となっています。戸建てと比べるとマンションのほうが手持金を準備する割合が高いことがわかります。

たとえば、建売住宅の諸費用が購入価格の6％とした場合、諸費用はおよそ216万円です。

手持金は、まず諸費用に充てられます。そのため、手持金294万円のうち頭金として使われているのは、294万円－216万円＝78万円となります。

建売住宅は頭金なしでも購入できる

結論からいうと、建売住宅は頭金なしでも購入できます。

住宅金融支援機構の調査結果についても、あくまでも平均値であり頭金なしで購入する人は一定数います。

4,000万円の建売住宅を頭金なしで購入する場合、4,000万円すべて住宅ローンを借りることになります。

さらに、多くの金融機関では、頭金だけでなく諸費用の借り入れも可能です。

ただし、物件価格を上回る金額を借り入れる、いわゆる“オーバーローン”ため、無理のない借入金額になっているかの検討は欠かせません。

諸費用については、金融機関によって異なりますが、仲介手数料や印紙代、登記費用、住宅ローン事務手数料、火災保険料などは、借りられる金融機関が多い傾向です。

頭金あるいは頭金だけでなく諸費用も借り入れるとなると、借り過ぎと思われるかもしれません。

このときに重要なのは、収入に対して無理のない返済負担になっているかという点です。収入に対して借入金額が適正であれば、頭金がなくても家を買えます。

建売住宅を頭金なしで購入する3つのメリット

ここでは、頭金なしで家を購入する3つのメリットを解説していきます。

1. マイホーム購入の時期を早められる
2. 手元に資金を残して活用できる
3. 住宅ローン控除を有効活用できる可能性がある

マイホーム購入の時期を早められる

まず、頭金を準備できるまで待つ必要がなく、マイホームの購入時期を早められる点が挙げられます。

たとえば、子どもの進学に合わせて購入したい、あるいは35年の借入期間が組めるうちに購入したい場合などです。頭金がなくてもライフプランや年齢を踏まえたタイミングでマイホーム購入が可能です。

また、購入時期を早められるため、本来家賃の支払いに充てていたお金を住宅ローンの返済に充てることが可能。結果的に、ライフプランにおける住宅コストを減らせます。

さらに、住宅を買うと決めているのであれば、早く返済を始めたほうが完済時期も早くなり、住宅ローンの審査上も有利に働きます。

手元に資金を残して活用できる

頭金を借りることで、手元に資金を残せます。

住宅購入と子どもの進学や車の買い替えのタイミングが重なり、手元に資金を残しておきたい場合もあります。

また、資産運用を積極的に行っている人は、自己資金を投資に回したいという人もいるでしょう。低金利で借りられる住宅ローンに対して、それを上回る運用成果が出せれば、結果的に資産を増やせる可能性もあります。

頭金なしのマイホーム購入では、住宅購入に回せる自己資金をほかの目的に活用できるメリットもあります。

住宅ローン控除を有効活用できる可能性がある

頭金をなくすことで、住宅ローン控除を有効活用できる場合があります。

住宅ローン控除の最大控除額は、購入する住宅の省エネ性能などで異なりますが、最大4,500万円（子育て世帯等5,000万円）となっています。

頭金なしで購入すると、住宅ローン控除の対象となる借入残高が増え、減税額が増える可能性があります。

ただし、実際に控除される金額は、購入する物件や年収などで変わるため、どこまで減税効果があるかの確認が必要です。

また、借入金額が増える分、住宅ローンの諸費用（事務手数料や保証料）や登記費用が増える点に注意しましょう。

頭金なしで建売住宅を購入するときの注意点

一方で頭金なしで建売住宅を購入するときの注意点もあります。ここでは3つの注意点を解説していきます。

1. 住宅ローンの審査に影響する
2. 将来売却しづらくなる可能性がある
3. 家計に対し住宅ローンの返済負担が重くなる

住宅ローンの審査に影響する

頭金なしでマイホームを購入するとき、住宅ローン審査への影響を考える必要があります。

頭金を入れない分借入金額が増えるため、住宅ローンの審査項目における「返済負担率」や「融資率」に影響します。

国土交通省の調査では、およそ9割の金融機関が返済負担率を、7割の金融機関が融資率を住宅ローンの審査項目としています。

また、頭金を入れない分、毎月の返済負担を減らすため借入期間を長くすると、完済時期が遅れる可能性があります。完済時期は住宅ローン審査に影響します。

参照元：民間住宅ローンの実態に関する調査｜国土交通省

将来売却しづらくなる可能性がある

頭金なしでマイホームを購入した場合、将来住み替えや売却の際に売りにくくなる可能性があります。

住宅ローンを借り入れる際、金融機関は、万が一契約者が住宅ローンの返済ができなくなった場合に備え、土地・建物に抵当権を設定します。家を売るためには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。

頭金を入れた場合と比べると、頭金なしの場合、住宅の資産価値が低下したとき、オーバーローン、つまり住宅ローン残高が売却金額を上回る可能性が高くなります。

頭金に加え諸費用も借り入れた場合は、その可能性はさらに高まります。売却時点でオーバーローンの状態にある場合、不足分を自己資金で補填できなければ住宅ローンは完済できません。

ライフプランのなかで、将来住み替える可能性が高い場合は、資金計画に注意する必要があります。

家計に対し住宅ローンの返済負担が重くなる

頭金なしでのマイホーム購入は、物件価格以上の借り入れをすることになります。そのため、収入や家計に対して負担が重くなり過ぎないように注意しなければなりません。

特に、変動金利や固定期間選択型の住宅ローンを利用する場合、借入金額が大きいほど金利が上昇したときの影響も大きくなります。

また、子どもの成長や進学に合わせて、家計の状況は変わる可能性があるため、長期的な視点で無理のない返済負担になっているか確認しましょう。

借入金額が増えてリタイア後も返済が続く場合は、リタイア時点のローン残高や返済計画を慎重に検討しておく必要があります。

頭金ありとなしでどう違う？建売住宅の住宅ローン返済額をシミュレーション

建売住宅の購入を検討するうえで、「頭金を入れるかどうか」によって毎月の住宅ローン返済額がどの程度異なるかを把握することは大切です。

ここでは以下の3つのケースをもとに、月々の返済額がどのように変わるか具体的に試算・比較していきます。

1. 物件価格の10％を頭金として支払うケース
2. 頭金なしで諸費用は自己資金で準備するケース
3. 頭金なしで、諸費用の半分を借り入れるケース

1.頭金（物件価格の10％）を準備して購入

はじめに物件価格の10％を頭金として準備し、残りを住宅ローンでまかなうケースです。

下記の表は、下記の前提条件のもと、物件価格ごとに借入金額と毎月の返済額をまとめたものです。試算するうえでの前提条件は以下のとおりです。

【前提条件】

• 金利：年1.82％（全期間固定金利）
• 返済方法：元利均等返済・ボーナス返済なし
• 借入期間：35年
• 諸費用：物件価格の6％想定

2.頭金なしで購入（諸費用は自己資金で準備）

次に、頭金は準備せず、諸費用だけを自己資金で支払うケースです。

3.頭金なしで購入（諸費用の50％を借り入れ）

最後に、頭金は準備せず、さらに諸費用の50％も融資を受けるケースです。

以下の表は、上記の3つのパターン別に、毎月の返済額を比較したものです。

頭金を入れるケースと入れないケースでは、毎月の返済額は10,000〜13,000円程度異なります。

さらに、頭金を入れるケースと諸費用まで借り入れしたケースと比べると、毎月の返済額は、13,000〜17,000円程度違います。

このように、頭金の有無で月々の返済額に大きな違いが出ることがわかります。

頭金をなくすことで短期的には、手元資金を温存できる一方、長期の視点では、毎月の返済額、総支払額ともに増加するため。ライフプランに照らして最適な資金計画の立案が重要です。

建売住宅の購入で頭金を支払うメリット

では、頭金なしで購入するメリットに対して、頭金を入れるメリットにはどういったことが考えられるでしょうか。ここでは3つのメリットを解説していきます。

1. 1割以上の頭金を用意すれば適用金利を下げられる
2. 住宅ローンの審査上有利に働く
3. 住宅ローンの月々の返済額が軽くなる

1割以上の頭金を用意すれば適用金利を下げられる

住宅ローンのなかには、頭金の割合に応じて適用金利が変動する商品があります。

そのなかの一つで、購入資金※の1割以上の頭金を用意することで、より低い金利が適用される商品が、住宅金融支援機構のフラット35です。

※購入資金に建物や土地の価格のほか諸費用を含むかなど、金融機関によって取扱いは異なります

以下は、2025年5月時点のフラット35の金利です。

※借入期間が21年以上35年以下の場合

融資率が9割を超えるかどうかで、適用金利が年率0.11％異なります。一見するとわずかな差に見えるかもしれませんが、数千万円の借り入れで完済までの総返済額を考えると大きな違いとなって現れます。

たとえば、借入期間35年で3,500万円の融資を受けた場合でみてみましょう。この場合、完済までの総支払額は、約82万円の違いになります。

このように、頭金を1割以上用意できれば、単に借入額を減らすだけでなく、金利優遇という形で融資条件の改善にもつながります。

住宅ローンを選ぶ際には、融資率によって適用金利に違いがあるかなど、各金融機関の融資基準を確認したうえで比較・検討することをおすすめします。

参照：フラット35金利情報｜住宅金融支援機構

住宅ローンの審査上有利に働く

住宅ローン審査では、申込者の年収や職業といった返済能力だけでなく、購入予定の物件の担保評価などを含めて複数の観点から総合的に判断されます。

このなかでも、頭金の有無は「融資率」や「返済負担率」に直接影響する要素であり、頭金を多く準備するほど審査上有利に働きやすいでしょう。

また、頭金を入れる分借入金額が減るため、結果的に完済時の年齢を早められます。これは住宅ローン審査でも重視される「完済時年齢」においてプラス評価につながります。

さらには、頭金をしっかり準備できれば、金融機関から「貯蓄を計画的に行っている」と評価されやすく、返済能力の信頼性が高まる可能性もあります。

住宅ローンの月々の返済額が軽くなる

頭金を入れて住宅ローンの借入金額を抑えられれば、それに応じて毎月の住宅ローンの返済負担を軽くできます。

とはいえ、単純に家計への負担軽減につながるだけでなく、将来のライフイベントに向けた資金準備がしやすくなるというメリットもあります。

たとえば、子どもの教育費や老後資金の準備、将来のメンテナンス費用の積み立てなど長期的に必要となる支出に備えやすくなるなどです。

金利上昇・資産価値低下のリスクに対応しやすくなる

住宅ローン返済は、長期の支払いを前提とするため、将来的な「金利上昇リスク」や「物件価値の下落リスク」も視野に入れておくことも大切です。

この点、頭金をある程度用意して借入金額を抑えておけば、万が一金利が上昇したときでも、負担増の影響を抑えられます。特に、収入に対して借入金額が大きいときは、金利上昇による家計への影響も大きくなるため慎重な資金計画が必要です。

また、築年数の経過とともに資産価値が下落していくなかで、頭金が多いほど将来売却する際にオーバーローンになりにくいという利点があります。

たとえば、購入した家を20年後に住み替えのため売却するとき、資産価値が減少し売却金額が下がると、住宅ローンを完済できず売却できない可能性があります。

この点、頭金を入れて借入金額を減らしておけば、オーバーローンになりにくく、売却の場面でも住宅ローンを完済しやすくなります。

頭金の有無は、毎月の返済額だけでなく、将来の売却や住み替えにも大きく影響します。

建売住宅の購入で頭金を準備できないときの解決策

ここでは頭金を準備できないときの解決策を解説していきます。

1. 両親や祖父母から贈与を受ける
2. 親族から借りる
3. 金融機関から借りる

両親や祖父母から贈与を受ける

頭金を両親や祖父母から贈与してもらう方法です。

国も住宅を購入をしやすくするため、住宅取得資金を援助しやすいように贈与税の特例を設けています。

「住宅資金等の贈与税の非課税制度の特例」は、父母や祖父母（直系尊属）から住宅資金を援助してもらう場合に、一定の要件のもと贈与税が非課税となる制度です。

非課税となる限度額は、購入する住宅の省エネ性能などで異なります。

省エネ等住宅とは、購入する家の区分に応じて、省エネ性や耐震性、バリアフリー性のいずれかの性能で一定の基準を満たした住宅になります。

また、適用条件として、2026年（令和8年）12月31日までに贈与を受けることが必要です。

参照：No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁

親族から借りる

次に、親族から頭金を借りる方法です。このとき、贈与とみなされないように注意が必要になります。

たとえば、以下のようなケースでは、贈与とみなされやすい傾向にあります。

• 契約書（金銭消費貸借契約）がない
• 貸付金に対して利息がつかない、ついても著しく低金利
• 返済期限がない、あるいは返済期間が長すぎる

贈与とみなされないためには、金銭の貸与があることを証明する必要があります。契約書を作成するほか、金利を低くし過ぎないことが大切です。

金融機関から借りる

最後に金融機関から借りる方法です。

多くの金融機関では、頭金だけでなく諸費用を借りられます。なかには、購入時に直接必要となる諸費用だけでなく、引越し費用や家具・家電の購入資金まで借り入れできる金融機関もあります。

ただし、購入後の返済負担が重くなり過ぎないように、長期的に無理のない返済プランが重要です。

建売住宅の頭金を決定する2つのポイント

ここでは、頭金を入れるべきかどうか、あるいは頭金をいくら入れるべきかを決めるポイントについて解説していきます。

1. 月々の家賃負担や完済時の年齢も考慮する
2. 将来に必要な資金は確保しておく

月々の家賃負担や完済時の年齢を考慮する

頭金は、ないよりあったほうがよいことは間違いありません。ただし、頭金を準備できるまで購入時期を遅らせるかは慎重に検討する必要があります。

その理由は、以下のとおりです。

• 毎月の家賃を住宅ローン返済に回せる
• 完済時期を早められる

頭金を準備するまで購入時期を遅らせると、その分家賃を支払う期間は長くなります。その間、本来住宅ローンの返済に回せる資金は家賃の支払いに充てられます。

また、購入時期を遅らせるとその分完済時期が遅れる可能性があります。完済時の年齢は、住宅ローン審査において、金融機関が重視する項目です。そのため、住宅ローン審査に不利に働く可能性があります。

さらに、購入時の年齢によって団体信用生命保険（※）の内容（特約）が変わる可能性もあります。

たとえば、契約時の年齢によって、がん団信に加入する際の上乗せ金利が異なるなどです。

このように、頭金を準備してから購入すべきかは、家賃の支払い負担や住宅ローン審査、団信への影響を考慮して判断する必要があります。

※団体信用生命保険とは、契約者が死亡あるいは高度障害状態になった場合に、残りの住宅ローンの返済義務がなくなる保険。一般団信のほか、がんや3大疾病などに備えられる特約付き団信がある

将来に必要な資金は確保しておく

頭金を入れるとしても、必要な資金は手元に残しておく必要があります。

たとえば、以下のような資金は、しっかり確保したうえで決めましょう。

• 万が一の生活防衛資金
• 近い将来必要となる資金

生活防衛資金とは、ケガや病気、失業、倒産、災害など、不測の事態に備えて手元に残しておく資金です。生活費の半年～1年程度が目安となります。

また、1年から数年以内に必ず必要となる資金にも備えるようにしましょう。たとえば、子どもの進学資金や車の買い替え資金などです。

これらの資金を考慮して頭金を決めることが重要です。

頭金なしでも買える！建売住宅を購入するならデザイン住宅「SHIRO」

建売住宅の購入において、初期費用を抑えながらも「デザインや住宅性能には妥協したくない」と考える方も多いのではないでしょうか。

そのようなニーズに対応しているのが、ハウスドゥ・ジャパンが提供する建売住宅ブランド「SHIRO（シロ）」です。

SHIROの特長は、洗練されたデザイン性と高いコストパフォーマンスが両立している点です。建売住宅でありながら、シンプルで線の少ない外観や、空間にゆとりを持たせた間取りは、「注文住宅のようなこだわりの家に住みたい」という方にも支持されています。

また、クロスや照明、カーテンなど細部のカスタマイズに対応しており、自分らしい空間づくりが可能です。

さらに、「SHIRO」は、土地と建物を一括で販売・管理しているため、資金計画が立てやすくなっています。また、住宅会社から直接購入できれば仲介手数料など諸費用の節約が可能です。

これは、頭金を抑えながら住宅購入を検討している方にもメリットとなります。

自己資金が少なく資金計画に不安はあるものの、こだわりが感じられる家に住みたい、そんな方は、デザイン住宅「SHIRO」をぜひ検討してみてください。

まとめ：建売住宅の頭金なしでの購入は完済までの返済計画が重要

建売住宅は、頭金なしで購入できます。

頭金なしのマイホーム購入は、購入時期を早められたり、家賃の支払いを住宅ローンの返済に充てられるなどのメリットもあります。

ただし、頭金なしの場合、フルローン、あるいは諸費用を含めて借りるとオーバーローンになるため、借り過ぎには注意しなければなりません。リタイア後の生活も含めて無理のない返済計画がポイントになります。

デザイン性とコストパフォーマンスにこだわった建売住宅ブランド「SHIRO」であれば、頭金がない場合でも資金計画が立てやすく自分らしい住まいを実現できます。

資金計画や住宅ローンの返済プランから土地探しまで、不動産取引に精通したスタッフに相談しながら進めていただけます。まずはお気軽にご相談ください。