戸建ての維持費は約35万〜45万円！内訳やコストを抑える手段も紹介

戸建ての維持費の内訳1.修繕費

戸建ての場合、マンションとは異なり、外壁・屋根、基礎、駐車場などの外部から水回り、内装に至るまですべて自分で維持管理しなければなりません。

そのため、修繕やメンテナンスのためにいつ・どれくらいの費用が発生するかを把握することが大切です。

アットホーム株式会社が行った調査によると、築年数平均38.0年に対して、修繕費用は615.1万円となっています。

この修繕費用を毎月積み立てる場合、毎月約13,500円、年間では162,000円が必要です。

特に、メンテナンス費用がかかりやすいのは、外壁と屋根、水回りです。（下表参照）

出典：アットホーム株式会社「2023年『一戸建て修繕』の実態調査」を基に作成

屋根・外壁については、およそ20年で100万円程度の修繕費がかかっていることがわかります。水回りと比べて修繕回数が多く、1回あたりの支出額が大きいため、しっかりと準備することが大切です。

また、水回りのなかでは、キッチン・お風呂の修繕費がおよそ80万円と高くなっています。

給湯器は、すべての修繕場所のなかでもっとも修繕回数が多くなっています。使用頻度や使用量によって耐用年数は変わりますが、およそ15年程度で交換時期を迎えると考えていたほうがよいでしょう。

戸建ての維持費2.保険料

戸建ての保険料には、火災保険料と地震保険料があります。

火災保険料

マンションのように共用部分のない戸建ては、自然災害の影響を直接受けるため火災保険が果たす役割は重要といえます。

とはいえ、適正な補償内容と保険金額を設定しなければ、無駄な保険料を支払うことになるため慎重な検討が必要です。

火災保険は、火災に限らず多様な災害や事故に対応し、建物や家財の損害を補償します。

一般的に、火災・落雷といった基本補償に、台風や竜巻などの「風災」「水災」「水濡れ」「外部からの物体の衝突」「盗難」などの補償をセットにできます。

補償内容のカスタマイズ性や補償範囲、保険料などは保険会社によって異なるため、必要な補償を決め、複数の保険会社から相見積もりを取って決めるとよいでしょう。

地震保険料

地震保険は、地震や地震による津波を原因とする火災や損壊などに備えるための保険です。日本は地震が多いため、地震保険への加入も重要な検討事項の一つといえるでしょう。

地震保険は、単独で加入できず、火災保険とセットでなければなりません。損害保険料率算出機構の調査では、火災保険契約者のおよそ7割が地震保険に加入しています。

地震保険の保険料は火災保険とは異なり、どの保険会社も同じです。

保険料を左右する主な要因は、以下のとおりです。

• 建物の構造
• 住んでいる都道府県
• 保険金額
• 耐震性能による割引率

地震保険も建物と家財それぞれを補償対象とできますが、法律上、保険金額は火災保険の保険金額の30～50％の範囲内で設定されます。

そのため、地震で建物が全半壊した場合など、新築し直すだけの額を補償できません。保険会社のなかには、地震保険の上乗せ特約を付けることで、さらに同額の補償を上乗せで受けられる商品もあります。

参照：損害保険料率算出機構｜グラフで見る！地震保険統計速報

戸建ての維持費3.税金

土地・建物を保有するうえで固定資産税・都市計画税がかかります。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物、償却資産などの固定資産に課せられる税金です。納税義務者は、毎年1月1日時点の所有者になります。

土地・建物が所在する市町村（東京23区は東京都）から所有者宛てに、毎年4～5月頃に納税通知書が届きます。1年分の税額を4期に分けて納付するほか、一括払いも可能です。

固定資産税の計算方法

固定資産税評価額は、国が定める固定資産評価基準に基づいて市町村が算定し、3年に1度見直されます。住宅地の固定資産税評価額は、公示価格※のおよそ7割を基準に定められます。

※公示価格は、国や都道府県が地価公示法に基づいて決定する1平米あたりの標準的な土地価格。土地取引や資産評価の目安の一つとして活用されます。

都市計画税

都市計画税は、市街化区域内に土地・建物を所有する人に課せられる税金です。

市街化区域とは、すでに商業施設や住宅が建ち並び市街地となっている地域やおおむね10年以内に道路や公園などの都市機能を整備し、優先的かつ計画的に市街化を図る区域です。

土地・建物を所有する区域に関係なく課税対象となる固定資産税と異なり、市街化区域に所有する場合のみ課されます。都市計画税は、固定資産税と併せて徴収されます。

都市計画税の計算方法

また、住宅が建てられている土地の固定資産税には、住宅用地の特例措置が適用されます。

さらに、新築住宅の固定資産税について、次の特例措置が設けられています。※都市計画税は減額されません

※3階建て以上の耐火構造または準耐火構造の住宅

適用条件として、2026年3月31日までに新築されること、店舗併用住宅では、床面積の2分の1以上が居住用であることが必要です。

参照：国土交通省｜新築住宅に係る税額の減額措置

新築戸建てと中古戸建ての維持費の違い

新築を購入する場合と中古戸建てを購入する場合で、築年数によって維持費に違いが生じることがあります。

一般的な新築と中古の維持費の違いは、以下のとおりです。

• 中古戸建ての修繕費用がかかりやすい
• 築年数が古いほど火災保険料が高くなる
• 建物の固定資産税が安くなる

中古戸建てを購入する場合、築15～20年程度で外壁や水回りなどの修繕・メンテナンス費用を想定したうえで購入判断が必要です。

特に、外壁や屋根のメンテナンスを一度も行っていない場合、購入してすぐにメンテナンス費用が生じる可能性が高くなります。

また、火災保険料については、築年数別の保険料率を取り入れる保険会社もあり、新築時より火災保険料が高くなるケースがあります。

築年数が経過した家は、自然災害によるダメージが蓄積しており、被害が生じやすいと判断されるためです。また、給排水設備の老朽化により水濡れ被害のリスクが高まります。

さらに、固定資産税・都市計画税は、築年数の経過に伴い建物の評価額が下がることから、建物の税額は下がる傾向にあります。なお、土地は減価償却しない（時間の経過とともに価値が下がらない）資産のため、経年による評価額の減少はありません。

このように、購入する戸建ての築年数によって維持費に違いがある点は踏まえておきましょう。

4,000万円の戸建ての維持費をシミュレーション

ここでは、4,000万円の新築戸建てを購入した場合の維持費をシミュレーションしてみます。

まず、下記の前提条件で固定資産税・都市計画税額を試算してみましょう。

前提条件

土地の固定資産税・都市計画税には、住宅用地の特例が適用されます。

・固定資産税：1,200万円×1/6×1.4％＝28,000円

・都市計画税：1,200万円×1/3×0.3％＝12,000円

次に、建物の固定資産税・都市計画税を求めます。

・固定資産税：900万円×1.4％＝126,000円

※新築住宅の特例により当初3年もしくは5年間は1/2　

・都市計画税：900万円×0.3％＝27,000円

これら土地と建物の税額を合計すると、固定資産税額（年額）は、193,000円となります。

次に、火災保険・地震保険料を試算してみましょう。

【前提条件】

上記の前提条件でソニー損害保険株式会社（ソニー損保）の見積もりサイトで火災保険料を試算したところ、保険料は19万4,000円（5年一括払い）となりました（令和7年5月10日時点）。

これを1年単位でみると、およそ38,000円、毎月に直すと3,200円となります。

なお、火災保険料の支払い方法には、長期一括払い（最長5年間）や単年払いがあり、一括で支払うほど保険料は割安になります。

最後に、修繕費用の積み立て費用として、前述の毎月13,500円を前提に、すべての維持費をまとめると次の表のようになります。

このシミュレーションでは、年間の維持費は、393,000円、およそ40万円となりました。

物件の購入価格や規模によって、固定資産税評価額や火災保険料、維持費は変わるため、一概にはいえませんが、戸建ての維持費は、年額35万～45万円が一つの目安といえます。

参照：ソニー損保の火災保険｜ソニー損保

住宅ローンと維持費を合わせた毎月の支出

次に、マイホームを購入すると、維持費だけでなく住宅ローンの返済が必要です。ここでは、維持費と住宅ローン返済額を含めた住宅コストをシミュレーションしてみました。

以下の表は、下記の返済条件で、住宅ローンを3,000万・4,000万・5,000万円を借り入れした場合の住宅コストをまとめたものです。

返済条件

維持費を含めた毎月の住宅コスト

※年間40万円維持費を毎月に換算したもの

このように住宅ローン返済だけでなく、維持費を含めた住宅コストが、無理のない金額になっているかを把握しましょう。

なお、このシミュレーションでは、フラット35の金利水準（2025年5月・融資率9割以下）で試算しています。

適用金利が低い変動金利など違う金利タイプであれば、住宅ローン返済額を抑えられます。ただし、金利が上昇したときの影響も含めてシミュレーションしておくことが必要です。

戸建てとマンションの維持費は変わらない？

では、戸建てとマンションを比べた場合、維持費はどの程度違うのでしょうか。

ここでは、マンションの維持費の内訳を解説するとともに戸建てとの違いをシミュレーションしてみます。

• マンションの維持費の内訳
• マンションと戸建てで30年間の維持費はどれだけ変わる？

マンションの維持費の内訳

マンションでは、戸建てと異なり、共用部分の維持管理費用が必要になります。

マンションの維持費の内訳

• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険料
• （専有部分の）修繕・メンテナンス費用
• 駐車場（車を保有する場合）
• ルーフバルコニー・専用庭の使用料（該当する場合）

マンションと戸建ての維持費を比べた場合、鉄筋コンクリート造など耐用年数が長いマンションは、木造戸建てより固定資産税額は下がりにくい傾向にあります。

一方、外壁やバルコニーなどの共用部分の火災保険は、管理組合として加入するため、専有部分の火災保険料は戸建てより安くなります。

マンションと戸建てで30年間の維持費はどれだけ変わる？

ここでは、次の条件のもと、マンションと戸建ての30年間の維持費の違いを比較してみます。

【前提条件】

※管理費・修繕積立金は、令和5年度マンション総合調査の一戸当たりの金額をもとに設定

30年間の維持費の比較

※修繕積立金や火災保険料の上昇は考慮していません
※戸建てとマンションの違いを踏まえた維持管理費のイメージであり条件によって変わります

このシミュレーションでは、マンションの維持費は、駐車場を利用しない場合でも約500万円、駐車場を借りる場合は約900万円、戸建てより高くなるという結果になりました。

このシミュレーションでは考慮しませんでしたが、多くのマンションでは、修繕積立金が段階的に増える「段階増額積立方式」を採用しています。

また、駐車場代の負担などを考えると、長期的には、戸建てよりマンションの方が維持費の負担は高くなりやすいといえるでしょう。

参照：令和5年度マンション総合調査｜国土交通省

戸建ての維持費を抑える7つの手段

では、戸建ての維持費を抑えるためには、どういった点に注意すればよいのでしょうか。7つの手段について解説していきます。

1. 耐久性を踏まえて素材を選ぶ
2. 採用する住宅性能や工法をもとに住宅会社を選ぶ
3. 保証・アフターサービスが充実した住宅会社を選ぶ
4. 点検・メンテナンスを定期的に実施する
5. メンテナンス費用や光熱費を抑えやすい間取りを採用する
6. 200平米を超える土地に家を建てない
7. 火災保険の補償内容・保険金額にこだわる

耐久性を踏まえて素材を選ぶ

耐久性が高く、メンテナンスの頻度を減らせる素材を採用することで維持費を抑えられます。

たとえば、塗り替えや葺き替えの頻度が少ない屋根材や外壁材を選ぶことで、足場の設置や補修回数を減らせ、結果的にコストダウンにつながります。

耐久性の高い素材を選ぶと購入時の費用はかかるかもしれませんが、長期的には住宅コストを抑えられる場合もあります。

建材を選ぶ場合は、耐久性やメンテナンスのしやすさも意識して選ぶとよいでしょう。

採用する住宅性能や工法をもとに住宅会社を選ぶ

住宅会社によって、住宅性能や工法の標準仕様は異なり、長期的なコストパフォーマンスにも影響するためこだわるべきです。

一言で住宅性能といっても、さまざまな指標があります。

• 建物の構造に関するもの（耐震性・耐風性など）
• 火災に関するもの（耐火性）
• 建物の劣化に関するもの（劣化等級・土台の防腐・防蟻など）
• 維持管理・更新に関するもの（給排水管のメンテナンスのしやすさなど）
• 断熱・エネルギー消費量に関するもの（断熱性能・一次エネルギー消費など）

たとえば、断熱性や耐震性が高い住宅は、安全性や快適性が向上するだけでなく、光熱費や地震保険料の削減が可能です。

また、劣化等級が優れた建物は、部材の寿命が延びやすく、メンテナンス頻度を減らせるため修繕費の節約につながります。

住宅会社を選ぶとき、どのような住宅性能が採用されており、長い視点で見た場合に維持管理コストにどのように影響するかを意識することも大切です。

保証・アフターサービスが充実した住宅会社を選ぶ

購入後の保証・アフターサービスは、住宅会社によって異なります。

長期的に戸建ての維持費を抑えるためには、保証・アフターサービスが充実した会社を選ぶことが重要です。

保証内容とチェックポイント

• 初期保証：構造躯体・防水などの保証期間や範囲
• 延長保証：有無・期間・条件（補修工事が必要など）
• 最大保証期間（60年・永年など）
• 定期点検・アフターメンテナンス：期間・無料範囲・費用
• 住宅設備保証・地盤保証の有無・期間など

保証の範囲や期間をしっかりと把握しておくことで、突発的な出費リスクを軽減できます。

点検・メンテナンスを定期的に実施する

住宅会社のアフターサービスだけでなく、自ら定期的に点検を行うことで、建物の劣化を遅らせ、結果的に維持管理コストの削減につながります。

たとえば、床下や小屋裏など普段あまり目にしない部分で、水濡れや木材の腐食、シロアリ被害などをチェックします。

また、外壁や屋根のひび割れや浮き、水漏れ跡などがないかなどをチェックし、早期に発見できれば被害の拡大を防ぐことが可能です。

劣化や不具合を発見した場合、その原因から住宅会社の保証が活用できないか確認しながら対応しましょう。

メンテナンス費や光熱費を抑えやすい間取りを採用する

メンテナンス費用・光熱費は、間取りにも関係します。維持費がかかりやすい間取り例として、以下のものがあります。

• 建物形状が凹凸が多い・複雑
• 総二階建てではない
• 水回りの数が多い・分散している
• 吹き抜けリビングなど

四角形ではなく、建物形状が複雑であるほど、外壁や屋根面積が広くなりやすく、塗り替えや葺き替え時のメンテナンス費用もかかりやすくなります。

また、水回りの設備が多い、分散して配置されている場合、給排水管の距離が長くなり、水濡れのリスクが高くなるだけでなく、メンテナンスコストにも影響します。

200平米を超える土地に家を建てない

住宅用地の固定資産税・都市計画税には、特例が設けられていますが、税率は200平米以下の部分と200平米を超える部分では異なります。

200平米を超える部分の土地は、200平米以下に適用されている6分の1の軽減税率が、3分の1に縮小されます。

戸建てを購入する際の土地探しにおいて、敷地面積を200平米以下に抑えることで固定資産税の特例の有効活用が可能です。

火災保険の補償内容・保険金額にこだわる

火災保険の補償内容と保険金額にこだわることで、長期的に保険料を抑えられます。

火災保険を決めるときに、検討すべき項目として次のものがあります。

火災保険の検討項目

補償内容を決めるときは、まず、ハザードマップや立地に合わせて、各補償の必要性を見極めることが大切です。

たとえば、ハザードマップの浸水想定地域・浸水の深さで水災補償をつけるかをします。ほかにも、前面道路の交通量が多く車の衝突の可能性が高い立地であれば、外部からの飛び込みを想定した補償に加入するなどです。

また、小さな子どもがいる家庭では、破損・汚損※などの補償を付けておくと、子どもが窓やテレビに物を投げて壊れた場合などの損害に備えられます。

※破損・汚損とは、建物や家財に不測・突発的に起きた事故の損害を補償するもの

また、建物の保険金額は、保険会社で一定の範囲が指定されますが、家財の保険金額は自由に設定が可能です。適正な保険金額にすることで無駄な保険料を節約できます。

戸建ての維持費が気になる方には、デザイン住宅「SHIRO」もおすすめ

「戸建ての維持費が気になる」「デザインにもこだわりたい」という方なら、ハウスドゥ・ジャパンが手がける建売住宅ブランド「SHIRO」がおすすめです。

洗練されたデザインにこだわった「SHIRO」は、随所に住まいの維持費を抑えるための工夫が施された住宅です。

たとえば、汚れが浮き上がり流れ落ちやすい外壁材を標準採用しており、美しい外観を長期間保ち、定期的な洗浄や外壁塗装の頻度を減らす効果が期待できます。

土台にはシロアリが寄り付きにくい材種を、また、柱にはねじれや割れが少ない集成材を使用するなど、構造部材ごとにこだわって作られています。

また、住宅設備を含めた充実した保証制度も魅力です。地盤品質やシロアリ対策、バルコニー防水、防蟻・防腐処理にいたるまで、保証範囲が広く、将来的な修繕のリスクを軽減。

引き渡し後も定期的なメンテナンス体制が整っているため、突発的なトラブルや大きな出費を防ぎやすい点も安心材料です。

さらに、SHIROでは、土地と建物を一括で管理・販売することで、注文住宅よりも工期を短縮しやすく、コスト削減が可能です。

維持費を含めて住宅コストの不安をできるだけ減らしつつ、長く快適に住み続けたい方にとって、「SHIRO」は有力な選択肢の一つです。

まとめ：戸建ての維持費を把握して後悔のないマイホーム購入を実現しよう

戸建てにかかる維持費は、年間で35万〜45万円が一つの目安です。

固定資産税や火災保険料のほか、外壁や水回りの修繕費用など、場所ごとに必要な修繕時期と予算をあらかじめ想定しておくことで、無理のない購入計画が可能になります。

また、マンションのような共用部分がない戸建ては、自分次第で維持費をコントロールしやすい反面、定期的な点検やメンテナンス、火災保険の見直しなど、主体的な管理が求められます。

そのため、維持費の負担を見据えた住宅購入をしたい方には、長期的なコストを意識して設計された住宅ブランドを選ぶのも一つの方法です。

外壁材や構造部材、保証制度にこだわり、将来的な維持コストを抑える工夫が随所に施された「SHIRO」は、経済性とデザイン性を両立した戸建て住宅となっています。

資金計画から住宅ローンの返済計画、土地探しまで、不動産取引に精通したスタッフにご相談いただけます。ぜひお気軽にお問い合わせください。