事前準備：建売住宅を購入する前に知っておきたい注意点

建売住宅には注文住宅と異なる特徴があり、購入の流れも少し異なる部分があります。物件探しや購入手続きを進める前に、建売住宅ならではの注意点を確認しておきましょう。

建売住宅ならではの特徴

建売住宅と注文住宅の主な特徴の違いは、以下のとおりです。

建売住宅は、完成した状態で販売されているという点が大きな特徴です。外観や間取りなどは購入時点で決まっており、あとから大きく変えられません。そのため、物件選びが非常に大切です。
しかし、多くの物件が販売されていて迷ううえに、土地とセットで購入するので「家は理想的なのに、立地だけがどうしても気になる…」といった場合もあるでしょう。
こだわりが強い方や迷いやすい方は、購入するまで時間がかかりやすい点に注意が必要です。賃貸の退去予定日や引越し予定日が決まっている場合は、早めに動き出すことをおすすめします。
その代わり、建売住宅は契約前に内覧できるため、納得できる物件が見つかるまで何度でも確認して比較・検討することが可能です。
完成するまで実物を確認できない注文住宅とは違ってイメージとのギャップも生まれにくいので、あせらず慎重に選べば理想のマイホームを購入できるでしょう。
建売住宅のメリット・デメリットについては、以下の記事もあわせてご覧ください。

建売住宅を購入する流れ

建売住宅と注文住宅では、購入する際の流れが以下のように異なります。

建売住宅はプランの打ち合わせや工事の段取りが不要なため、物件さえ決まれば短期間でスピーディーに手続きが進みます。早ければ、契約から1ヵ月後には新居での生活を始めることも可能です。
裏を返せば、短期間で多くの手続きを進めなければいけません。契約時や引き渡し前の検査では確認するべきことも多く、あせって進めると後悔する恐れがあります。
次章より購入の流れにそって注意点を詳しく解説するので、失敗しないためにも購入する前にぜひ目を通してみてください。

1.建売住宅を探すときの注意点

はじめに、建売住宅を探すときの注意点とポイントを3つご紹介します。

• 土地や周辺施設に目を向ける
• 建物の条件をおさえて探す
• 販売会社を見極めて探す

順番に詳しく見ていきましょう。

建売住宅の土地や周辺施設に目を向ける

建売住宅を探す際は、まず土地の条件を確認しましょう。家のなかの気になる点はインテリアを変えたり暮らし方を工夫したりすることで解決できる可能性がありますが、土地に関する問題にあとから対応するのは難しいためです。
特に注意したいポイントは、以下4点です。気になる物件の所在地を確認し、土地の情報を調べてみましょう。

用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の使い方によって分けられたエリアです。
例えば、第一種低層住居専用地域には住宅や高さが低い建物しか建てられませんが、商業地域や工業地域の場合は飲食店や工場も建てられます。
将来大きな建物が近くに建てられて景観が悪くなったり騒音に悩まされたりする恐れがあるので、購入するかどうかは慎重に判断してください。
また、周辺施設を調べる際は、実際に生活するシーンを思い浮かべてみるとよいでしょう。

• 毎日買い物に通いそうなスーパーはどこか
• 子どもはどのようなルートで学校に通いそうか
• 頼れそうな病院はあるか…など

ローカル情報を発信しているSNSやブログなどから地域の雰囲気を調べてみるのもおすすめです。

参照
国土交通省｜重ねるハザードマップ
ジャパンホームシールド｜地盤サポートマップ

建売住宅の建物の条件をおさえて探す

土地の次は、建物に注目して物件を探しましょう。建売住宅は間取りや価格に目が行きやすいですが、以下2点を見落としやすいので注意が必要です。

• 完成している物件か、これから工事して建てる物件か
• 建物の性能にこだわっているか

建売住宅のなかには、工事前の段階で販売されている物件もあります。その場合は実物を確認できないので、完成した際にイメージと異なり後悔する恐れがあります。
立地や間取りなどの条件がよい物件であっても即決せず、似た条件の物件を探して内覧したり工事の進捗状況を詳しく聞いたりして、購入するかどうかを慎重に検討しましょう。
また、実際に生活することを考えると、断熱性能や耐震性能などの目に見えない部分の品質が重要です。
性能にこだわっている物件には、第三者機関の審査を受けたことを示す「住宅性能評価」や「長期優良住宅」の表記があることが多いので、ぜひ注目してみてください。
なお、建売住宅の間取りの選び方については、以下の記事で詳しく解説しています。

建売住宅の販売会社を見極めて探す

建売住宅を探すときには、物件の内容だけではなく販売会社にも注目しましょう。特に、注意したいのは以下2点です。

• 売主物件か仲介物件か
• 経営状態は問題ないか（倒産の危険性がないか）

売主物件とは、建売住宅を建てた会社がそのまま販売している物件です。仲介物件は、売主が建てた建売住宅を不動産会社が仲介者となって販売している物件を指します。
仲介物件を購入する場合は、仲介手数料がかかります。物件の価格にもよりますが、100万円近くかかることも少なくないので、大きな出費になってしまうでしょう。
一方、売主物件であれば仲介手数料がかからず、自社の物件なので内容を深く理解したうえで対応してもらえるというメリットもあるためおすすめです。
ただし、販売会社が購入後に倒産すると、メンテナンスや修理の相談先に困ってしまいます。気になる物件が見つかったら、販売会社の口コミや不祥事などのニュースが出ていないか調べてみることをおすすめします。

2.建売住宅を内覧するときの注意点

気になる建売住宅を見つけたら、内覧を申し込みましょう。内覧する際にチェックしたい注意点は、以下3つです。

• 施工品質
• 立地状況
• 販売会社の様子

それぞれ詳しく解説します。

建売住宅の施工品質に注意しながら内覧する

建売住宅を内覧する際は、間取り図や写真から読み取れない情報を確認することが大切です。特に、施工品質で気になる部分がないかを注意して見てみましょう。
フローリングや扉の取り付け作業などは職人が手作業で行っているため、物件によって仕上がりの精度が異なることがあります。
目立ちにくい収納のなかや床下に雑な作業の跡がある物件は、壁のなかなどの確認できない場所にも施工不良が隠れている可能性が高いので避けたほうがよいでしょう。
また、匂いや温度といった感覚から得られる情報も大切です。カビ臭い家や極端な底冷えを感じるような家は、建物の防水・断熱処理の品質が悪いと考えられます。
見落とさないためには、家の端から順番に細かく見るとともに、1日の生活の流れにそって実際に動きながら確かめてみるのがおすすめです。スイッチやコンセントの位置が使いにくいといった細かい点にも気づきやすくなるでしょう。
以下の記事ではやめたほうがいい物件の特徴をより詳しく解説しているので、ぜひあわせてご覧ください。

建売住宅の立地状況に注意しながら内覧する

内覧する際は、建売住宅の内部だけではなく周辺環境も忘れずに確認しましょう。
地図上では立地条件がよい物件であっても、実際に歩いてみると周辺施設までの道の高低差が大きく、イメージよりも遠く感じられるといったケースもあります。
また、物件を外からながめてみて、近隣との距離感や窓から室内が丸見えになっていないかどうかも確認しておくとよいでしょう。
なお、平日・休日や午前・午後で雰囲気が大きく変わる街もあるので注意が必要です。日当たりの様子も時間帯によって変わるので、条件を変えて複数回内覧することをおすすめします。

建売住宅の販売会社の様子に注意しながら内覧する

建売住宅を内覧する際は物件だけを見てしまいやすいですが、案内する担当者の様子も観察してみましょう。

• 質問しても明確な回答が得られない
• 保証やアフターサービスの説明を避ける
• 契約を急かしたり無理に進めようとしたりする

このような販売会社は購入後の対応も雑になる可能性が高く、注意が必要です。できれば別の会社から物件を紹介してもらうことをおすすめします。
以下の記事では担当者へ聞いておきたい質問リストも紹介しているので、ぜひご利用ください。

3.建売住宅の購入を申し込むときの注意点

希望の条件の建売住宅が見つかったら、購入申し込みの手続きを進めましょう。購入申し込みの際の注意点とポイントは、以下3つです。

• 見積書の内容を理解する
• 引き渡しまでのスケジュールをおさえておく
• 支払いに現金の準備が必要になる

順番に詳しく解説します。

建売住宅の見積書の内容を理解する

建売住宅の購入申込書を提出する前に、見積書の内容を慎重に確認しましょう。特に注意したいポイントは、以下のとおりです。

• 本体代金にはどこまでの内容が含まれているのか
• 各種手数料が高すぎないか
• そのほか、内容がわからない項目が含まれていないか

建売住宅には、本体代金に含まれる設備・備品と、オプションで追加発注するべき設備・備品があります。「本体代金に含まれていると思っていたら別途料金が必要になった…」といった行き違いが発生しやすいので、必ず内容を詳しく確認してください。
また、購入時には仲介手数料や住宅ローンの手数料などの諸費用がかかります。相場は本体代金の5％〜10％程度なので、見積書に記載された金額が極端に高いようなら原因を探してみましょう。
諸費用の詳しい内訳と相場は、以下の記事で紹介しています。

建売住宅の引き渡しまでのスケジュールをおさえておく

建売住宅の購入を申し込む際には、販売会社へ引き渡しまでのおおまかなスケジュールを聞いておきましょう。入居のタイミングによっては賃貸の家賃の支払いと住宅ローンの支払いが二重になり、負担がかかる可能性があるためです。
特に、3月〜4月ごろの入居予定になる方は注意が必要です。引越しシーズンで業者の日程をおさえにくいので、早めに手配しておきましょう。
また、住宅ローンの融資実行や住所変更などの手続きは、金融機関や役所の窓口が空いている平日に行わなければいけません。早めにスケジュールを把握しておくことで、仕事の調整もしやすくなるでしょう。

建売住宅の支払いに現金の準備が必要になる

建売住宅の本体代金の支払いには住宅ローンを利用できますが、販売会社によっては購入申し込み時に「申込金」が必要になることがあります。
申込金は物件を購入する意思を明確に示すためのお金で、基本的に現金で支払わなければいけません。約1万円〜10万円とまとまった金額になることが多いので注意しましょう。
また、申込金とは別に、本契約まで進んだタイミングで「手付金」も現金で支払う必要があります。手付金は代金の一部を先払いするお金であり、本体代金の5％〜10％が相場です。
直前になってあせらないためにも、購入を申し込む前に手元の資金を確認しておきましょう。

4.建売住宅を契約するときの注意点

購入申し込み後は、建売住宅の本契約に進みます。契約書には注意点が多いので、基本的にはすべて目を通して慎重に確認しましょう。
ここでは、特に注意して見ておきたい6つのポイントをご紹介します。

1. 契約金額
2. 支払い期限
3. 引き渡し期限
4. 融資利用特約
5. 違約金
6. 備考欄

順番に詳しく見ていきましょう。

建売住宅の契約金額をくまなく目を通す

まずは、建売住宅の契約金額を見てみましょう。見積書どおりの内容になっているかや、住宅ローンの融資金額が正確に記載されているかどうかの確認が必要です。特に、手付金や消費税の金額は見落としやすいので注意してください。
住宅ローンの申し込みや税金の申請などでは、契約書の記載内容をもとに手続きが進んでいきます。金額表記が誤っているとあとでトラブルになる恐れがあるので、間違いないことを確認してからサインしましょう。

建売住宅の代金の支払い期限を把握する

契約金額の次に注意が必要なのは、支払い期限です。支払いが期日より遅れると契約違反になってしまうので、間違いないかどうかを確認しましょう。
基本的に、支払い期限は建売住宅の引き渡し予定日や住宅ローンの融資実行日に基づいて設定されます。何らかの理由で遅延する可能性も考えて、あらかじめ余裕を持った日程で設定してもらうとよいでしょう。

建売住宅の完成日・引き渡し日を確認する

工事を始める前もしくは着工中の建売住宅を契約する場合は、契約書に記載された完成予定日と引き渡し日にも注意しましょう。
万が一工事が長引いて引き渡しが遅れた場合、引越しや賃貸の退去手続きなどにも影響が出てトラブルに発展する恐れがあるためです。
念のため販売会社へ工事の進捗状況を確認し、無理のない日程になっているかどうか確認しておくことをおすすめします。

契約書の融資利用特約の内容に目を通す

建売住宅のような不動産の売買契約書には、一般的に「融資利用特約」という項目が設けられています。
住宅ローンの審査に落ちた場合に契約を解除できることを定めた特約なので、トラブルを避けるためにも必ず記載されているかどうかを確認しておきましょう。
なお、融資利用特約には、住宅ローンの融資がおりなければ自動的に解約される場合と、解約の申し出（意思表示）が必要な場合の2パターンがあるため注意が必要です。
特約の内容に目を通し、解約の申し出が必要な場合は解約期日も確認しておくとよいでしょう。

契約書の違約金の記載内容に目を通す

契約書には違約金に関する取り決めも記載されているので、金額や違約金が発生する条件を確認しておきましょう。違約金の相場は、建売住宅の価格の10％〜20％程度です。
残念ながら、一部の悪質な販売会社が高額な違約金を設定したり、購入者側にとって不利な条件を記載したりしているケースもゼロではありません。気になる内容があれば必ず指摘して詳細を確認してください。

契約書の「買主の容認事項」「備考欄」を漏れなく目を通す

契約書の最後のほうには「買主の容認事項」と書かれた項目や備考欄が設けられており、建売住宅の場合は以下のような物件特有の注意点が記載されています。

• 隣の家との境界線に関する取り決め
• 周辺環境が将来変わる可能性がある旨
• 町内会の規定…など

契約書にサインすると記載された内容をすべて認めたとみなされるので、漏れなく目を通して不利な条件や説明を受けていない内容がないかを確認しておきましょう。
難しい表現で記載されていて内容がわからない場合は、遠慮せずに販売会社へ質問してください。

5.建売住宅の引き渡し時の注意点

無事に契約を交わして住宅ローンの審査も通れば、建売住宅の引き渡し手続きに進みましょう。引き渡しの際の注意点とポイントは、以下3つです。

• 建売住宅の細部の仕上がりを確認する
• 建売住宅の状態と契約内容との整合性を照らし合わせる
• 引き渡し書類に注意する

それぞれ詳しく解説します。

建売住宅の細部の仕上がりを確認する

建売住宅には、引き渡し前に物件の状態を確認する立ち会い検査があります。建具の開閉不良や小さな傷・汚れなどの気になる点をすべてチェックし、改善したうえで引き渡してもらうようにしましょう。
特に注意したいポイントは、建物の外まわりと、天井点検口や床下点検口のなかです。
立ち会い検査では室内に気を取られやすいですが、外壁や基礎に傷がついている可能性もあります。気になる部分を直接手で触ったりしながら、念入りにチェックしましょう。
また、点検口のなかに端材や道具などが忘れられている可能性もあるので、必ず扉を開けて確認しておくことをおすすめします。

建売住宅の状態と契約内容との整合性を照らし合わせる

引き渡し前の立ち会い検査では、契約金額に含まれているものが間違いなくそろっているかどうかも確認しましょう。
内覧時には装飾品や家具がレイアウトされている物件もあり、撤去されると印象が変わって見えることがあるためです。特に、オプション工事を依頼した場合は注意が必要です。
設備や備品が打ち合わせどおりに変更・追加されているかどうかを必ずチェックしてください。

建売住宅の引き渡し書類に注意する

建売住宅の引き渡しの際には、図面や設備の取扱説明書などの大量の書類が渡されます。販売会社の説明を聞いて、どのような書類があるのか一つひとつ確認しておきましょう。
特に注意したいのは、以下の書類が含まれているかどうかです。

• 建築確認申請書類一式
• 地盤調査結果報告書
• 各種保証書
• アフターサービスの連絡先

すぐに使う書類ではありませんが、将来リフォームする際や不具合が発生した際に必要になるものばかりです。不足していれば販売会社に伝えてみましょう。また、受け取ったら大切に保管してください。

建売住宅の資金計画を立てるときの注意点

ここまで建売住宅を購入する流れにそって注意点を紹介してきましたが、スムーズに新生活を始めるためには入念な資金計画を立てることも大切です。
最後に、資金計画を立てる際の注意点とポイントを確認しておきましょう。

• 諸費用を確認する
• 住宅ローンに組み込む内容を確認する
• 購入するタイミングに気をつける

順番に詳しく解説します。

建売住宅の諸費用を確認する

建売住宅を購入する際には、本体代金に加えて税金や手数料といった諸費用がかかります。
相場は本体代金の5％〜10％なので、気になる物件を見つけたら諸費用も含めて総額費用を計算しておきましょう。
例えば、3,000万円の物件であれば150万円〜300万円程度の諸費用がかかり、総額費用は3,150万円〜3,300万円になります。
また、諸費用の大部分は現金で支払わなければいけない点に注意してください。預貯金が不足している方は、購入に向けて計画的に準備しましょう。

建売住宅の住宅ローンに組み込む内容を確認する

建売住宅の本体代金は住宅ローンで支払うのが一般的ですが、金融機関によっては諸費用の一部やオプション工事の費用を含めた金額でローンを組める場合があります。
できるだけ現金での支払いを減らしたい方は、住宅ローンの事前審査を申し込む前に、ある程度ローンに組み込む内容を決めておきましょう。事前審査を申し込むのは、建売住宅の購入申し込みのタイミングです。
なお、住宅ローンに組み込む内容が増えると購入時の負担は減りますが、代わりに返済の負担が大きくなる点に注意が必要です。
毎月の家計の収支をシミュレーションして、無理なく返済できる資金計画を立てましょう。

建売住宅を購入するタイミングに気をつける

建売住宅を購入するための資金計画を立てる際は、家族のライフイベントに注意して考えることが大切です。
例えば、諸費用を現金で支払うと手元の資金が一時的に少なくなるため、子どもの入学金の支払いと重なると負担が大きいです。その場合は、入学金を支払ってから再び資金を用意できるまで待つことも考えなければいけません。
しかし、定年退職をむかえる前に余裕を持って住宅ローンを完済したい方は、できるだけ若いうちに購入したほうが安心できるでしょう。
一度大きな費用がかかるライフイベントと目安の金額をリストアップして、無理なく購入できるタイミングを家族で相談してみることをおすすめします。

まとめ：建売住宅の注意点を事前に知って賢く選ぼう

建売住宅は購入前に内覧できるというメリットがあるので、注意点をおさえて細かくチェックし、納得できる物件が見つかるまで慎重に検討しましょう。
また、物件が決まってからは比較的短期間で手続きが進みますが、必ず見積書や契約書の内容に問題がないかを確認することが大切です。不明点や気になる点があれば、遠慮せず販売会社に都度質問してください。
ぜひ本記事を参考にして、賢く理想のマイホームを手に入れてください。